Si estás pensando en deshacerte de tu vivienda, probablemente te preguntes cómo no pagar IRPF al transmitir tu vivienda con 65 años o más.
Aquí te lo cuento (casi) todo.
Si tienes 65 años o más, o estás en situación de dependencia severa o gran dependencia no tienes que declarar la ganancia patrimonial en IRPF derivada de la transmisión de tu vivienda habitual. Está exenta.
¿Cuáles son los requisitos personales que deben darse para que tenga exenta mi ganancia por transmisión de mi vivienda familiar?
Básicamente, estos dos:
- 1.- El día de la transmisión tienes que haber cumplido 65 años.
O de acuerdo con la ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia estar en situación de
- dependencia severa
- o de gran dependencia
- 2.- Que la vivienda que transmites haya sido tu vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años previos a la fecha de la transmisión.
¿Cuándo una persona está en situación de dependencia severa?
Cuando necesita ayuda para realizar varias actividades básicas de la vida diaria dos o tres veces al día, pero no requiere el apoyo permanente de un cuidador o tiene necesidades de apoyo extenso para su autonomía personal.
¿Cuándo una persona está en situación de gran dependencia?
Cuando necesita ayuda para realizar varias actividades básicas de la vida diaria varias veces al día y necesita apoyo indispensable y continuo de otra persona o tiene necesidades de apoyo generalizado para su autonomía personal porque ha perdido totalmente su autonomía física, mental, intelectual y sensorial.
¿Cómo se pide el reconocimiento de la situación de dependencia?
¿Cuáles son las operaciones de vivienda habitual que dan derecho a la exención?
- la venta
- la donación
- la extinción de condominio V3067-17
- la permuta V1687-09
- aportación a una sociedad
- aportación a la sociedad conyugal
De:
- Pleno dominio total o parcial de la vivienda
- Nuda propiedad total o parcial de la vivienda (con reserva de usufructo) V0116-22, V0775-24
¿Puedo tener exenta la ganancia si transmito la nuda propiedad y me reservo el usufructo?
Desde luego.
¿Puedo gozar de la exención de ganancia patrimonial si transmito el usufructo?
Cuando transmites; mejor dicho, cuando constituyes un usufructo sobre tu vivienda habitual no se devenga ganancia patrimonial sino, en su caso, rendimiento de capital inmobiliario.
¿Puedo gozar de exención si solo tengo el usufructo vitalicio o la nuda propiedad y eso es precisamente lo que transmito?
No.
Cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario (Pili) y usufructuario (Mili), ninguno de los 2 tiene derecho a esta exención.V3931-16
Quédate con que los beneficios fiscales relacionados con la vivienda habitual están ligados a la titularidad en pleno dominio.
¿Puede quedar exenta mi ganancia si tengo el pleno dominio de una parte y el usufructo de otra parte?
Por la parte en pleno dominio, sí;
por la parte en usufructo, no.
Ej. Tienes más de 65 años y de tu vivienda habitual titularizas un 50% en pleno dominio y el otro 50% en usufructo.
Sólo puedes tener exenta la ganancia relativa a tu transmisión del pleno dominio.
¿Qué se entiende por vivienda habitual que puede gozar de la exención si la transmite un mayor de 65 años?
- La edificación que haya constituido la residencia del donante durante al menos 3 años seguidos. Lee: Asimilación de garajes y trasteros a vivienda habitual
- Y sea la vivienda habitual en el momento de la transmisión o lo haya sido cualquier día de los dos años anteriores.
Ej. Escritura de donación de la que fue tu vivienda habitual otorgada y aceptada el 01/06/2025.
Ese día ya no vivías allí; te fuiste a vivir a tu apartamento de Benicasim el día 02/06/2023.
No problem.
*Si el donante, vive en un solar, la ganancia por la transmisión no queda exenta.
¿Puedo acogerme a la exención si viví más de 3 años en la casa que ahora vendo pero no como dueño en pleno dominio?
Entonces, no.
Para que una vivienda alcance la consideración de habitual se requiere que esta haya constituido tu residencia de manera efectiva por un período de permanencia mínimo de tres años continuados desde que adquiriste el pleno dominio (al menos de un porcentaje de la misma);
el tiempo como vivienda habitual antes de la adquisición, no cuenta.
¿Puedo tener exenta la ganancia si llevo viviendo varios años como nudo propietario y ahora voy a consolidar el dominio y transmitir la vivienda?
Si vendes antes de los 3 años desde la fecha de la consolidación del dominio, no tienes derecho a la exención.
¿Lo de la residencia continuada de 3 años desde la adquisición es impepinable?
Casi.
Pueden darse circunstancias que te “obliguen” a cambiar de domicilio que no invaliden la consideración de vivienda habitual:
- Heredas el 50% de una vivienda de tu hermana, fallecida en accidente de tráfico en el que ibas tú, quedando imposibilitada para valerte por ti misma. V0688-09
- Recibes por herencia una vivienda, vives allí y por cuestiones de salud antes de 3 años te meten en una residencia y transmites tu vivienda. V0521-22
¿Debo tener en cuenta como fecha de adquisición de una vivienda heredada la de la adjudicación de herencia?
La fecha que te vale es la del fallecimiento del causante. V2001-06
¿Cuál es la fecha de adquisición de una vivienda adjudicada en pago de gananciales tras el fallecimiento del causante?
La de la adquisición originaria por el cónyuge viudo y el causante.
¿Puedes poner un ejemplo de vivienda heredada y adjudicada en pago de gananciales para que me aclare con lo de las fechas?
Muere Difuntez el 21/03/2020.
Su vivienda ganancial -comprada el 1/02/1987- formó parte de la liquidación de la sociedad de gananciales y de la partición de herencia otorgada por su viuda Mari Toñi -90- y sus dos hijos Koldo, 65, y Gabriel,62, el día 15/04/2025.La viuda se adjudicó la mitad en pago de gananciales y la otra mitad en usufructo en pago de sus derechos sucesorios.
Los dos hijos, un 25% cada uno en nuda propiedad.
Vivieron allí madre e hijos toda la vida hasta el día 24/04/2023.
El día 22/04/2025 venden la vivienda a un tercero.
- La madre tiene exenta la ganancia respecto al 50% transmitido en pleno dominio (por su 50% en usufructo, no):
Pues ha vivido más de 3 años seguidos desde que adquirió (1/02/1987) y ha sido dueña en pleno dominio del 50%, al menos 1 día de los 2 años previos a la venta (24/04/2023). - Los hijos, no exención. No eran dueños de pleno dominio, ni siquiera parcialmente.
¿Si aporto la vivienda en la que vivimos mi esposa y yo -mayores de 65- a la sociedad de gananciales y al poco tiempo donamos la nuda propiedad a nuestro hijo, tenemos exenta la ganancia?
Tú, que eres el que aportaste, sí.
Pero ella no. Si no alcanza 3 años como vivienda habitual + dueña.
¿Y qué pasa si yo, mayor de 65, tengo una pérdida patrimonial y no una ganancia?
Que tienes que declarar esa pérdida (igual hasta te conviene).
¿Incumplo el requisito de residencia cuando me marcho porque en la sentencia de divorcio se le adjudicó el uso de la vivienda a mi ex?
“(…) en las situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma, que exige el apartado 3 del art. 41 bis del RLIRPF, se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma.”
¿Tengo derecho a la exención de la ganancia si vendo antes de los 65 pero no formalizo la escritura pública hasta que cumplo los 65?
La fecha que cuenta es la del título (contrato) más el modo (tradición).
Si celebras un contrato privado antes de los 65 y no lo “eleváis a público” hasta tus 65, igual te sale bien la jugada.
Pero no puede haber entrega antes de los 65 porque incumplirías.
