Aportación de inmueble hipotecado a constitución o ampliación de capital de sociedad.
Te explico la tributación en el ITPAJD que implica esta operación mediante Q&A.
¿Cuántos negocios jurídicos -o convenciones- se producen en la aportación de un inmueble hipotecado en una constitución o ampliación de capital?
Dos convenciones:
- La constitución o aumento de capital
- La adjudicación del inmueble en pago de asunción de deudas
¿Cómo tributa en el ITPAJD la aportación de un inmueble hipotecado (edificación) en una constitución o ampliación de capital?
Artículo 4 LITP
Cuando en un mismo documento (v.gr. escritura de constitución o ampliación de capital) hay varias (2 o más) convenciones sujetas al ITPAJD separadamente, hay que tributar por cada una de ellas:
- La constitución o ampliación de capital es operación sujeta a la modalidad Operaciones Societarias (OS) del ITPAJD; pero no hay pago, puesto que está exenta según artículo 45.I.B.11 LITP. Ver esquema de liquidación.
- La adjudicación de bienes en pago de asunción de deudas. Susceptible tributar por IVA o por TPO.
¿Cuándo tributa por TPO la adjudicación de bienes en pago de asunción de deudas y cuándo tributa por IVA?
Te sacará de dudas el post Deslinde IVA-TPO
Suponiendo que la adjudicación de los inmuebles en pago de la asunción de deudas se grave por TPO…
¿no son incompatibles Transmisiones Patrimoniales (TPO) y Operaciones Societarias (OS)?
Sí.
Lo son.
En el caso de que una misma convención esté sujeta a ambas modalidades, tributará por OS, que tiene prioridad.
¡Ojo!, que he dicho misma convención.
No misma escritura.
Si hay dos convenciones en una misma escritura, se gravan las dos.
¿Hace falta que intervenga la entidad acreedora y acepte al nuevo deudor para que se produzca el devengo de la adjudicación expresa en pago de asunción de deudas?
No.
Con que se sume un deudor más a la fiesta, sin efectos liberatorios con respecto al acreedor, vale.
“(…) la jurisprudencia ha construido también la figura de la asunción de deuda impropia, cumulativa o de refuerzo mediante la cual el nuevo deudor se introduce en la obligación para colocarse junto al deudor primitivo, en concepto de deudor solidario, sin producir efectos liberatorios.”
TSJ Madrid (Contencioso), sec. 9ª, S 16-12-2024, nº 862/2024, rec. 565/2023
¿Entonces cómo tributa la adjudicación de bienes en pago de asunción de deudas cuando va por TPO?
La base imponible de TPO es el valor de la deuda que se asume por la entidad.
El tipo de gravamen, el que diga la Normativa autonómica aplicable en que radique el inmueble.
Si la entidad tiene el domicilio fiscal en Madrid y el inmueble está en Valencia,
- la ampliación de capital se autoliquida exenta con el modelo 600 de la Comunidad de Madrid.
- y el hecho imponible adjudicación expresa en pago de asunción de deudas se presenta en Valencia, con su normativa mediante otro modelo 600.
33.2 .2º B) y C) Ley 22/2009 interpretado por la AN en Sentencia 5/11/2024 .
Ver esquema de liquidación de la adjudicación en pago de asunción de deudas.
¿Si la asunción de la deuda está no sujeta a TPO por estarlo a IVA, tengo que pagar AJD?
La modalidad Actos Jurídicos Documentados (AJD) también está peleada con OS, pero eso ocurre cuando AJD y OS coinciden en la misma convención.
Máximo Juárez en su informe fiscal de mayo 2019 en Notarios y Registradores
Decía que si la aportación va con IVA no hay sujeción de TPO ni de AJD.
Por la incompatibilidad
- IVA-TPO
- OS-TPO-AJD
1.2, 7.5 y 31.2 LITP
En cambio, la DGT, en consultas
“La no sujeción a TPO posibilita la aplicación de la cuota variable del documento notarial (AJD) en cuanto a la parte del inmueble que no está sujeto por la modalidad de operaciones societarias, al concurrir todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 LITP”.
O sea, sí está sujeta a AJD la parte del valor de los inmuebles no sujeta a OS.
¿Qué normativa autonómica sería la aplicable a la liquidación por AJD?
La del lugar del registro de la propiedad del inmueble.
Ej. Sociedad con domicilio en Madrid; inmueble aportado de Cataluña.
- Por la operación societaria aplicamos normativa madrileña;
- por AJD, aplicamos normativa Catalana.
Presento 2 600; uno en Madrid; otro en Cataluña.
33.2 .2º A) y B) Ley 22/2009.
¿Siempre que aporto un inmueble hipotecado hay adjudicación en pago de asunción de deuda?
No.
Si la sociedad no asume la deuda, no.
¿Puedo aportar un inmueble hipotecado a una sociedad sin que la sociedad asuma la deuda?
Sí.
Es perfectamente posible aportar fincas hipotecadas a una sociedad sin que ésta asuma la deuda hipotecaria pendiente.
¿Tendría que pagar TPO al aportar un inmueble hipotecado sin asumir la deuda?
No.
Si la sociedad adquiere las fincas sin subrogación en la hipoteca, no se produce el hecho imponible TPO.
¿Son separables la aportación del inmueble y la asunción de la deuda?
Sí.
Son dos convenciones perfectamente delimitadas y separables.
No hay impedimento legal para que se produzca la aportación sin que tenga lugar la asunción de la deuda.
¿Qué debe figurar en la escritura para que la sociedad receptora del inmueble no asuma la deuda hipotecaria?
Debería bastar con no decir expresamente que se asume la deuda. Pues el pecado de este impuesto es “la adjudicación expresa en pago de asunción de deudas”.
Pero es mucho mejor si se hace constar expresamente que la sociedad adquiere la finca sin subrogación en la hipoteca.
Es decir, que la asunción se limita a la posición de hipotecante no deudor, pero sin asumir expresamente la obligación garantizada por la hipoteca.
No se debe deducir la asunción de deuda por la sociedad del hecho de que el valor neto de los inmuebles sea igual al capital suscrito (TSJ Madrid 28/04/2023).
ST TSJ Madrid ST 23/2022 de 21 enero
Supuesto de escritura de aumento de ampliación de capital con aportación de inmuebles hipotecados sin que la sociedad asuma la deuda
- Sociedad Distrito 10 SLU, domiciliada en Madrid.
- Amplía capital en 120.000€.
- Creando 120.000 participaciones sociales de 1€ de valor nominal, cada una. Sin prima de asunción.
- Mediante aportación no dineraria de vivienda en Valencia, valorada en 300.000€ (supera el valor de referencia).
- La vivienda está hipotecada con saldo vivo a fecha de la escritura: 180.000€.
- La mercantil asume expresamente el pago de la deuda.
- El socio aportante es empresario;
- la operación queda sujeta a IVA, exenta con renuncia a la exención del IVA.
Hay dos convenciones:
1.- La ampliación de capital,
que tributa en Madrid, por Operaciones Societarias (OS), exenta; base imponible: 120.000€
(valor nominal ampliado + prima de asunción)
2.- La adjudicación en pago de asunción de deuda.
Tributa en Valencia (con su normativa), por AJD.
La diferencia entre el valor del inmueble (300.000€) y la base imponible de Operaciones Societarias (180.000€) es la base imponible de AJD.
Tipo de gravamen el 2%; el de AJD cuando hay renuncia a la exención.
Cuota de AJD: 3.600€
Conclusión
La aportación de un inmueble hipotecado en la constitución o ampliación de capital de una sociedad, conlleva pago de TPO o de AJD, cuando la entidad asuma la deuda.
La hacienda y normativa competentes se averiguan acto a acto:
- la operación societaria, según domicilio social de la entidad.
- la TPO o AJD donde esté el inmueble.
