Supón que has heredado la casa de tu madre o de la de tu hermana, con la que vivías dos años antes de que falleciera y tú ya tienes 65 años.
Y te diste el gustazo de aplicarte una reducción del 95% —o más, si tu Comunidad lo permite— en el Impuesto de Sucesiones, del porcentaje de vivienda que te correspondía, según el testamento o la ley.
Ese beneficio lo tuviste gracias a que era la vivienda habitual del fallecido.
Atrapado por una herencia
La letra pequeña de esa ventaja fiscal, es que te obligan a mantener la adquisición durante un plazo (generalmente de 10 años, aunque puede que tu Comunidad lo haya bajado a 5 o menos años).
¿Significa eso que estás “atrapado”, que la casa es intocable y no la puedes vender bajo ningún concepto?
Te habrán contado que debes mantener la vivienda “quietecita”. Que si la mueves, te tocará:
- devolverle a Hacienda lo que le has quitado al aplicarte esa reducción.
- Con interés de demora
¿Y si te dijera que lo que te han contado de que si vendes la vivienda de tus padres pierdes la reducción es como mínimo, una verdad a medias?
En efecto, tan a medias, que a muchos les ha supuesto devolver reducciones que no tenían por qué perder.
Ahora te explico cuándo realmente se pierde el beneficio fiscal y, sobre todo, cuándo no, aunque Hacienda (o tú mismo) haya dado por hecho lo contrario.
Déjame contarte la historia de Lorena.
Caso real de venta de vivienda habitual del causante antes de tiempo
Lorena, hija única, heredó la casa donde vivía su madre, Modesta.
Como permite la ley, se aplicó la reducción del 95% en el Impuesto de Sucesiones; un beneficio fiscal diseñado para proteger a las familias.
Gracias al cual se ahorró: ¡10.373,49€!
La vivienda habitual se valoró en 129.059,44€.
Pero Lorena no quería tener ese inmueble “muerto” a su nombre; y menos siendo empresaria, dueña como era del 99,99% de una Sociedad dedicada a la inversión….
Así que antes de que pasaran los 5 años de “reclusión” (Comunidad Valenciana), aportó esa casa a nombre de su sociedad a cambio de participaciones.
A Hacienda le pareció bien
Me refiero a la Hacienda autonómica valenciana: el «susto”. No la AEAT “la muerte”.
Y digo que le pareció bien, porque le exigió a Lorena los 12.411€ + intereses, por haberse saltado el STOP de la permanencia
al haber cambiado el piso por acciones.
Lorena alegó, pero con Hacienda, había pinchado en hueso.
Aun así no se vino abajo y a lomos de un buen abogado logró convencer al Tribunal Superior de Justicia de que para conservar tu reducción:
no hace falta que mantengas el mismo activo físico (el ladrillo); solo necesitas mantener el valor de adquisición dentro de tu patrimonio.
La regla de oro: mantén el valor, no la vivienda (si no quieres)
La normativa estatal (ley 29/1987) exige mantener la adquisición durante 10 años (muchas Comunidades Autónomas han rebajado el número de años).
El plazo de mantenimiento de la adquisición
10 años… o los (menos) que diga la Comunidad Autónoma que regule el Impuesto de Sucesiones del fallecido
a contar desde el día en que murió.
En principio no puedes transmitir (donar, vender, permutar, etc.) esa vivienda en ese plazo salvo que sea porque te has muerto.
Con tu transmisión mortis causa no hay problema.
¿Pero entonces no puedo vender la vivienda por la que me apliqué el beneficio fiscal?
Sí vendes antes de esos 10 o x años, pierdes la reducción.
Pero hay una excepción: la reinversión.
Para no perder lo que te has ahorrado en el ISD (en el caso de Lorena, sus 10.373,49€), debes cumplir con una regla sagrada: si vendes, apresúrate a reinvertir el dinero.
Según Hacienda (la Dirección General de Tributos) y los tribunales, cumples con el requisito de permanencia si mantienes el valor por el que te practicaste la reducción (129.059,44€, Lorena) y los materializas en una vivienda.
¿Y esa vivienda por la que cambie la vivienda que heredé hace falta que sea mi vivienda habitual?
Ni esa ni la que heredaste.
La que compres gracias a vender la heredada y la propia heredada, las puedes tener para lo que quieras: para vivir, para alquilar para okupas, etc.
¿Cuál es el dinero que debo reinvertir en la “nueva vivienda” para no perder la reducción que me apliqué?
Como mínimo el valor por el que en su día practicaste la reducción.
Lorena tendría que haber reinvertido 129.059,44€.
Aunque hubiera recibido 500.000€ por la venta, no hace falta que se compre una casa de 500.000€; suficiente con que reinvierta 129.059,44€.
¿Qué quiere decir que tengo que apresurarme a reinvertir el dinero de la venta para no perder la bonificación?
Olvida la regla de los 2 años del IRPF.
Error número uno. Mucha gente cree que tiene 2 años para reinvertir, porque esa es la norma para la exención de vivienda habitual en renta.
Esto no juega para el Impuesto de Sucesiones.
Aquí hay que correr más.
¿Cuándo cumplo con la inmediatez de la reinversión?
La ley no da un número exacto de días.
Pero la jurisprudencia nos da pistas de lo que es seguro y de lo que es peligroso.
Lo seguro (días).
Es ideal si entre la venta y la compra posterior no hay solución de continuidad. Por ejemplo, si reinviertes apenas 7 días después de vender.
Lo aceptable (meses)
Una compra realizada 10 meses después de la venta…puede ser aceptable. ST TSJ Madrid .
Comprar una casa no es comprar el libro de “Paga menos por tu herencia” en Amazon, que se hace en un clic.
- Más riesgo (más de un año)
Hacienda ha tumbado casos en que el dinero de la venta ha estado parado en el banco 14 meses, por no ser “inmediato”; eso destroza el requisito de mantenimiento. V0833-17
¿En qué puedo reinvertir para no perder la reducción que me apliqué?
Aquí es donde hay una brecha entre lo que opina Hacienda y lo que ha dicho algún tribunal, como el TSJ de Valencia.
Desde luego, no te equivocas si reinviertes en otra vivienda.
A Hacienda eso le parece bien y a los tribunales, también.
Semáforo naranja:
El caso de Lorena.
El TSJ le ha dado el ok a su reinversión en otros activos como participaciones en una empresa.
Y si me apuras…
- en un fondo de inversión,
- en un depósito bancario,
- en otra suerte de inmuebles, etc.
Se aplica la misma lógica que para la empresa familiar: lo que importa es no destruir el valor económico heredado.
“Ciertamente la normativa referida y el espíritu de la misma referida a la reducción del valor de las empresas familiares es plenamente trasladable a los supuestos de transmisión mortis causa de la vivienda habitual del finado”.
¿Y si la ley de mi Comunidad Autónoma cambia y me reduce el plazo de 10 a 3 años?
Si las cartas que tenías cuando murió la persona que te dejó su vivienda era de 10 años…aunque por un cambio en la norma se baje a 3 años… (salvo que la norma tenga efectos retroactivos) a ti no te sirve.
Casos prácticos: ¿pierdo o no pierdo la reducción?
Te muestro unos supuestos frecuentes. A ver si alguno te encaja.
1.Vendo la casa heredada y compro otra inmediatamente.
No pierdes la reducción.
Si vendes la vivienda heredada y reinviertes el importe por el que te practicaste la reducción en otra vivienda, inmediatamente…
cumples.
2.Vendo la casa y compro dos pisos más baratos
Tampoco pierdes la reducción.
Al TSJ de Madrid le pareció bien la reinversión en dos pisos distintos que sumados cubrían el valor de lo heredado. Eso es mantener el valor.
3. Utilizo el dinero de la venta para cancelar la hipoteca de mi casa.
Hacienda (la DGT) “te compra” que reinviertas en una vivienda que adquiriste antes de heredar: puedes usar el dinero para cancelar la hipoteca. V0062-09
También puedes cancelar la hipoteca que grava la vivienda que has heredado. TSJ Asturias 310/2021.
4. Vendo la casa y me gasto el dinero en un viaje o un coche
Pierdes la reducción: Si el valor sale de tu patrimonio inmobiliario para convertirse en consumo, has roto la baraja. Te tocará devolver la bonificación.
5. Aporto la vivienda a mi sociedad familiar (el caso de Lorena)
No pierdes la reducción:
Si aportas el inmueble a una sociedad a cambio de participaciones, estás transformando un activo físico en un activo financiero (acciones) que mantiene el mismo valor en tu patrimonio.
El TSJ de Valencia consideró que esto no es incumplir.
Ten cuidado, porque la Administración a veces pelea esto argumentando que la vivienda y la empresa tienen reglas distintas.
6. Aporto la vivienda a mi sociedad de gananciales.
Según la DGT (V2529-17) se pierde en parte el derecho a la reducción practicada, porque parte de la vivienda aterriza en alguien no llamado a la herencia: el marido, que se convierte en titular. MUY DISCUTIBLE.
¿Qué pasa si un hermano vende su parte y se gasta el dinero?
Uno para todos.
Si la vivienda se adjudicó en proindiviso en la partición, el incumplimiento de UNO afecta a TODOS.
Si un coheredero transmite su parte a un tercero ajeno a los coherederos y no reinvierte, se rompe el mantenimiento del bien y todos pierden un porcentaje de la reducción. V1236-22
Si la cosa queda entre herederos, no pasa nada.
Solución: si uno quiere vender, lo ideal es que venda su parte a los otros hermanos.
La transmisión entre coherederos no suele penalizar porque el bien se mantiene dentro del «grupo familiar».
Tampoco tienen que devolver la reducción si hacen una extinción de condominio o disolución de comunidad sobre la vivienda habitual: se la queda uno, que compensará a los demás. V0919-08.
Conclusión
Heredar la vivienda habitual no te debería suponer una condena.
Como nos ha enseñado el caso de Lorena, no es el cemento, es el valor.
Si estás pensando en vender la vivienda heredada antes de tiempo y no quieres perder ni un céntimo de tus bonificaciones…
- Reinvierte todo el valor por el que aplicaste la reducción.
- Hazlo de forma inmediata.
- Si tienes una sociedad, valora la opción de la aportación no dineraria, citando la sentencia STSJ CV 938/2024.
No dejes que el miedo a Hacienda paralice tu patrimonio.
Con la estrategia correcta, puedes optimizar tu herencia sin devolver ni un euro.