Extinción de un condominio exprés: guía definitiva para que salves los muebles
—Oye, tío, Parejo me acaba de contar un truco buenísimo para comprar una casa y ahorrar miles de euros en impuestos. Dice que es legal y que él lo ha hecho varias veces.
—¿ Y cómo es eso?
—Es un super plan: «condominio exprés», me ha dicho que se llama.
Verás: compro ahora una parte insignificante del piso; bueno, un 10% para que no cante tanto… y pago Transmisiones (TPO) al 10% o al porcentaje que toque.
O sea, el 10% del 10%, no del 100%. Y al poco, extingo el condominio con el que anteriormente me vendió la cuota; y termino de rematar la adquisición, pagando por el 90% restante. ¿Ves? Por ese 90% que consolido, ya no pago TPO sino Actos Jurídicos Documentados (AJD). O sea, como mucho el 1,5%.
¿No te parece brillante?
—Sí, como el arroz.
El condominio exprés: un campo de minas
Hacienda tiene en el punto de mira esta genialidad de: “ahora te compro o me donas un cachito y más adelante me quedo con todo vía extinción de condominio”.
Hay al menos tres sentencias que ya se han mojado sobre el condominio fugaz.
Luego te respondo a la pregunta del millón: ¿cómo puedes salvar los muebles tras un condominio exprés?
El Punto de Partida: lo que decía Hacienda
En la consulta V2971-13 alguien le pregunta a la Dirección General de Tributos (DGT) por esta feliz ocurrencia:
—Oye, por ahí hay dos tíos que han heredado un piso 50/50. ¿Qué tal si uno me dona el 10% y luego el mismo día se me adjudica todo el piso en una disolución de condominio? ¿Cómo lo ves, Hacienda?
Es como preguntarle a Figo:
—¿Qué tal, Luis, me puedo acostar con tu mujer?
La DGT dijo que la operación en su conjunto era una transmisión onerosa sujeta a TPO.
La extinción del condominio exprés vista por los tribunales
- Madrid (STSJ M 8262/2025) y Valencia (STSJ CV 2657/22): piso adquirido por etapas: 10% por compra y 90% restante, meses después (15 meses, Madrid, 3 meses, Valencia) por extinción de condominio.
- Madrid (STSJ M 3926/2018): 4 herederos dueños del 25% de varios inmuebles. 3 los aportan a una SL que constituyen, y 7 meses después, la SL se queda con el 25% restante vía extinción de los proindivisos.
Madrid lo tiene claro: esto es una simulación:
“(…) se ha creado artificiosamente un condominio para pocos meses después extinguirlo con una desproporción enorme en la atribución de cuotas, recibiendo precisamente la parte que menos participación tenía en el inmueble, la totalidad del mismo (…)
Valencia no consideró esto como simulación, sino como fraude de ley:
“(…) pues los negocios que realizó no comportaron un engaño u ocultación maliciosa de datos fiscalmente relevantes, no creó una apariencia jurídica ficticia. En todo caso, podíamos considerarla constitutiva de fraude de ley, pues no existió tal ocultamiento, puesto que el artificio utilizado salta a la vista, sin engaño o encubrimiento malicioso de datos fiscalmente relevantes”.
En Valencia, el contribuyente ganó…¡Ufff! porque según el Tribunal, Hacienda se equivocó de procedimiento: no fue simulación sino conflicto en la aplicación de la norma tributaria.
¿Puedo «salvar los muebles» al disolver un condominio exprés?
Si te quieres lanzar a la piscina con una operación así, la regla de oro es que puedes demostrar que entras en el condominio con una causa real y legítima, diferente del ahorro fiscal.
Algo parecido a los “motivos económicos válidos” de las operaciones de reestructuración empresarial.
Veamos cómo influyen los detalles.
1. El factor tiempo: ¿y si el condominio dura 16 meses en vez de 15?
Probablemente no sea suficiente. El tribunal de Madrid despacha los 15 meses como un «escaso lapso de tiempo». Añadir 30 días más no cambiará esa percepción. Parece que el tiempo, por sí solo, no blinda del todo si la operación canta desde el principio. Un plazo de varios años ayuda, pero no es una garantía si no hay una buena historia detrás.
—¿Y 57 años?
—Mira, un condominio que dura 57 años, ya no es “exprés”.
2.De dónde te viene tu cuota: ¿heredada, regalada o comprada?
Este es, quizás, el factor más decisivo, porque ataca el corazón de la «artificialidad» del condominio.
- Si tu parte viene de una herencia: no problem. Una comunidad de bienes hereditaria es involuntaria y tiene una causa 100% legítima. Es el ejemplo que usan los propios tribunales para distinguirla de los montajes. Si heredas una parte y luego compensas al resto en la disolución de la comunidad, todo bien: AJD y punto.✅
- Si procede de una donación:
- Un copropietario te dona su parte y él se sale de la ecuación: no le veo problema. Luz verde.
(Día 1 recibes donación del 10% y día 2 —por ejemplo— extingues el condominio con persona distinta del donante)✅
- Un copropietario te dona parte de su parte, y permanece en el condominio durante un tiempecillo. No cuela.
(Día 1 el que tiene el 100% te dona el 10% y meses después extinguís: eso está feo).❌
- Si compras 1º una parte (para que se salga el otro en un plazo breve): es el «condominio exprés» puro y duro. Es la situación de las tres sentencias que enciende todas las alarmas.❌
3.El porcentaje: ¿el tamaño importa?
Importa, y mucho. Una porción ridícula es un indicio en tu contra. En la sentencia de Madrid, el tribunal apunta específicamente al reducido porcentaje del inmueble, un 10%», como uno de los elementos sospechosos.
- ¿Y si compro el 50%? Un condominio al 50/50 es más defendible. Sugiere una verdadera intención de compartir, una inversión conjunta. Si le compras a tu pareja la mitad del piso en que vivís, eso tiene mejor pinta si a los 7 meses rompéis y deshacéis el proindiviso.
4.Muy clave: demostrar que había «algo más»
Esta es la única forma real de ganar la partida.
En la super reciente sentencia de Madrid aparece el lamento:
«el contribuyente no ha presentado ningún elemento de prueba ni justificación o explicación alguna de la actuación consistente en adquirir un reducido porcentaje del inmueble, un 10%, de forma onerosa, procediendo en un escaso lapso de tiempo a adquirir el 90% restante…».
Tienes que poder responder con pruebas a la pregunta:
«de no ser por el ahorro fiscal, ¿por qué demonios entró usted en comunidad para disolverla al poco tiempo?»
Ejemplo de justificación del condominio exprés:
¿Te parece razonable que Cayetana se vaya a vivir al piso de su novio, Borja, y que para no sentir que está de gorra, le compre una parte?
A que sí.
¿Ves imposible que a los pocos meses uno de los dos (o los dos) ponga los cuernos al otro, la relación salte por los aires y extingan el condominio?
A que no.
Bueno, pues, ya tienes la historia que quiere Hacienda.
Conclusión
Como ves, no hay una receta mágica. El único camino para que una operación de este tipo sobreviva a una inspección es tener una historia coherente, lógica y, sobre todo, demostrable que justifique por qué existió esa fugaz comunidad de bienes.
Si no tienes esa narrativa, estás apostando, como poco, a rojo o negro en la ruleta.
El riesgo: pagar el TPO que querías evitar, más intereses, más una posible sanción.
Hay cosas peores.
