¿Cuánto cuesta una extinción de condominio?
El exterminio del condominio
Antonella y Leonel, están tomando mate (un mix de agua amarga con césped y babas que vuelve loco a los argentinos).
Como ya no se soportan más, han decidido separar sus caminos y extinguir el condominio sobre el piso que tienen a medias.
Sin movidas. Antonella se quedará el piso y pagará a su ex la mitad del valor del piso.
«—¿Y esta broma… cuánto nos va a costar?—se preguntan al unísono.
Y eso es lo que ahora te voy a contar.
De aquí te vas a llevar puesto: cifras aproximadas, para que te hagas una composición de lugar por si te encuentras en una situación parecida a la de ellos:
No hace falta que rompas con nadie, igual tienes un inmueble compartido con otra u otras personas: tus hermanos, tus primos, qué sé yo.
También te sirve.
¿De qué te voy a dar los gastos aproximados?
- De notaría
- del registro de la propiedad
- del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
De la posible ganancia en el IRPF/IRNR no te voy a hablar ahora, ni de la Plusvalía municipal. Lee: Extinción de condominio sobre un bien inmueble. Tributación
Nota
Usa la calculadora de notaría y registro: pon el valor del piso y los folios estimados de la escritura (30 folios es una buena referencia).
Con AJD, no te hagas líos, la Comunidad Autónoma en que se encuentre el inmueble es la que decide cuál es el porcentaje de tributación.
Yo, por defecto pongo el 1,5% en los ejemplos del post. Más alto no creo que sea.
1) La base: el valor del inmueble
Este es el botón rojo que activa los tramos arancelarios de notaría y registro.
Escribe el valor que dirás en la escritura que vale el piso.
El cálculo «gordo» de los aranceles procede de ese valor.
Ej. si el piso vale 400.000€, pon ese valor.
Letra pequeña
Es harto frecuente que tanto en la notaría como en el Registro «troceen» las bases:
«—Ah. ¿Que sois dos comuneros? Pues dos bases por la mitad del inmueble: 200.000€ y 200.000€.
¿Que sois tres? Tres bases de 1/3, etc.».
Eso sube mucho la factura.
Así que, cuando uses esta calculadora, si quieres ser pesimista, «trocea» tú también.
2) Folios: inciden en la factura del notario
La matriz de tu escritura tiene folios (caras). A partir del 5.º hay coste. ¿Llevas anexos (certificados, cargas, recibos)? Eso aumenta el número de folios. Como punto de partida, estima con 30 folios.
3) Compensación: cuánto dinero cambia de manos
Extinción pura (50/50): la compensación es la mitad del valor. Punto.
- Piso de 100.000 € → Compensación: 50.000 €
- Piso de 200.000 € → Compensación: 100.000 €
- Piso de 400.000 € → Compensación: 200.000 €
4) Saca tus números con la calculadora (paso a paso)
- Valor del inmueble: 100.000 / 200.000 / 400.000 € (si quieres ser prudente, trocea las bases): dos bases de 50.000€/ dos bases de 100.000€/ dos bases de 200.000€.
- Folios de matriz: empieza por 30 (ajusta si hace falta).
- Calcular → verás dos cifras: Notaría y Registro (ambas con IVA):
Demo rápida: precarga 100k / 200k / 400k (30 folios)
En la calculadora rellena valor y folios y calcula al momento.
Aquí tienes los resultados:
- Piso de 100.000€ 50/50
- Notaría 624,10/ 1.095€ (siendo pesimista)
- Registro 340,99/474,60€ (siendo pesimista)
- AJD 750€
- Piso de 200.000€ 50/50
- Notaría 728,64/ 1.248,20€(siendo pesimista)
- Registro 469,21/681,98€ (siendo pesimista)
- AJD 1.500€
- Piso de 400.000€ 50/50
- Notaría 867,79€/ 1.457,28€ (siendo pesimista)
- Registro 615,42€/938,42€ (siendo pesimista)
- AJD 3.000€
5) ¿Y el AJD?
La calculadora no lo incluye. El tipo (%) de AJD depende de tu CCAA. Los ejemplos están hechos con el 1,5%.
Tú, calcula Notaría + Registro con la herramienta.
Añade AJD con el tipo que diga la CCAA del inmueble y como base, el valor que adquieres de nuevas (tu mitad si pasas de 50% a 100%).
Si el valor de referencia excede del valor declarado, la base imponible de AJD se obtiene de multiplicar el % que adquiere con la extinción de condominio y que antes no tuvieras multiplicado (x) por el valor de referencia.
Disclaimer
Los datos que te salen de la calculadora para notaría y registro son un combo de arancel (notarial y registral) más cosecha propia.
No son cifras exactas, aunque lleven decimales. Piensa en ellas como «por ahí van los tiros».
Si quieres más precisión consulta directamente con un notario y con el registro de la propiedad y te darán encantados un presupuesto exacto.
