La digitalización de la economía trae de la mano nuevas formas de inversión y de pago, como las criptomonedas.
Cada vez más gente se plantea:
¿Puedo comprar o vender una casa y que el pago se haga con bitcoin?
La respuesta es sí.
Pero con un matiz.
Aunque hablo de “comprar una casa con bitcoin u otras criptomonedas” eso no es una compraventa como ahora verás, lo cual conlleva importantes implicaciones fiscales que las dos partes de ese negocio deben conocer.
La Dirección General de Tributos no considera que esa operación sea una mera compraventa, sino una permuta, y este es el punto de partida para entender su fiscalidad.
A continuación, desgloso cómo tributa esta operación para ambas partes en el IRPF ,en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en la Plusvalía Municipal (IIVTNU). Me baso en el criterio de la Dirección General de Tributos (DGT). Doy por sentado que es una operación entre particulares, al margen del IVA.
Calificación jurídica: es una permuta y no una compraventa tradicional
Según la DGT ( V0935-25), cuando se entrega un inmueble a cambio de criptomonedas, no se está ante la compraventa típica (cosa por dinero). Se trata de una permuta (cosa por cosa).
Las criptomonedas, como los bitcoins, son consideradas bienes inmateriales y no dinero de curso legal (V0999-18, V1149-18 y V1948-21).
En una permuta, ambas partes son, a la vez, transmitente y adquirente. Esto genera al menos una doble obligación fiscal en cada parte como ahora te muestro.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la adquisición de las criptomonedas
La adquisición de las criptomonedas por parte del “vendedor” del inmueble, se grava con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). La excepción es que el pagador con esas monedas sea empresario o profesional y actúe en el ejercicio de su actividad.
En otro caso, habrá de liquidar por TPO, por el valor de mercado de las criptomonedas adquiridas o el declarado si es superior. Se aplicará el tipo de gravamen de los bienes muebles (4% según la LITP). No obstante, hay que estar al porcentaje de gravamen de la Comunidad Autónoma en que resida o tenga el domicilio fiscal el adquirente de las criptomonedas.
Impuestos Indirectos (TPO o IVA): el peaje por adquirir la vivienda
Quien adquiere la vivienda entregando sus criptomonedas debe tributar por la recepción del inmueble. La tributación por IVA o TPO está en función de quién es el vendedor:
- IVA: si la casa es nueva y la entrega un promotor , la operación estará sujeta al IVA.
- TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas): si la vivienda es de segunda mano y el transmitente es un particular, el nuevo propietario deberá abonar el impuesto de TPO.
En el caso de las permutas, la base imponible viene dada por el valor de los bienes que adquiera cada sujeto pasivo. Para los inmuebles, la base imponible es el Valor de Referencia del Catastro en la fecha de devengo. Sin embargo, si el valor declarado por las partes es superior, se tomará este último. El porcentaje a pagar dependerá de la Comunidad Autónoma donde radique la casa.
IRPF de la permuta de vivienda por criptomonedas: el doble golpe en la Renta
Al tratarse de una permuta, hay dos alteraciones patrimoniales, por las que deben tributar en el IRPF. Parto de que son personas físicas residentes en España.
- El “vendedor” de la vivienda: declarará la ganancia o pérdida generada al deshacerse de su inmueble. Ésta se determina por la diferencia entre lo que le costó la casa en su día y el valor de transmisión.
¿Y cuál es el valor de transmisión al no haber dinero físico?
El artículo 37.1h) LIRPF obliga a elegir el mayor de los dos siguientes:
- el valor de mercado de la casa que entrega
- o el valor de mercado de las criptomonedas que recibe a cambio.
- El “comprador” de la casa: al «pagar» con sus criptomonedas, está transmitiendo un bien. Los bitcoins. Debe tributar por la diferencia entre el valor por el que los compró en su día y el valor de transmisión actual. Este último será el mayor entre el valor de las criptomonedas que entrega o el de mercado de la vivienda que adquiere.
Es decir, si sus criptomonedas se revalorizaron desde que las compró, tiene que consignar esa ganancia latente al materializarla en un inmueble.
Imputación temporal de la ganancia o pérdida patrimonial
La ganancia o pérdida debe imputarse en la renta del ejercicio en que se produce la entrega. Esto aplica con independencia de cuándo se perciba la contraprestación. Excepción:
- que se trate de una operación a plazo o con precio aplazado
- y que entre la entrega de la cosa y el vencimiento del último plazo se supere el año.
En ese caso el contribuyente podrá imputar su renta proporcionalmente a medida que sean exigibles los cobros correspondientes. V0808-18
Plusvalía Municipal derivada de la permuta del inmueble urbano por bitcoins
En la permuta de un bien inmueble por monedas virtuales hay dos transmisiones. Sin embargo, sólo la de la casa se refiere a un bien inmueble urbano.
Así que únicamente liquidará este impuesto, en su caso, quien transmite su vivienda a cambio de las criptos.
Funciona como una venta normal.
El IIVTNU grava el incremento de valor del terreno que se pone de manifiesto con la transmisión, con un límite de 20 años. No obstante, si el transmitente demuestra la inexistencia de incremento de valor real, la transmisión quedará no sujeta.
Tabla resumen tributación compra de casa con criptomonedas
Impuesto ¿Quién lo paga? Base Imponible
TPO (Vivienda) Adquirente de la casa Valor de referencia o el declarado si es superior
TPO (Criptos) Adquirente de las criptos Valor de mercado o el declarado si es superior
IRPF «vendedor» del piso Transmitente de la casa Contraprestación no inferior a mercado
IRPF «comprador» del piso Transmitente de las crisptos Contraprestación no inferior a mercado
Plusvalía Transmitente de la casa Incremento objetivo o real
Ejemplo numérico práctico de permuta de casa por criptomonedas
Imagina a Ana (inversora cripto) y a Luis (propietario de un piso de segunda mano en Madrid), pese a que reside en Cataluña.
- Piso de Luis: costó 100.000 €, gastos incluidos hace 5 años. Hoy, el inmueble tiene un Valor de Referencia de Catastro de 200.000 €.
- Criptomonedas de Ana: compró bitcoins hace años por 50.000 €. Hoy, esa cantidad exacta de bitcoin tiene un valor de mercado de 200.000 €.
Ambos acuerdan permutar el piso por los bitcoins, declarando la operación por el valor de 200.000 €.
Liquidación de impuestos:
- TPO del piso (lo paga Ana): Ana recibe una vivienda en Madrid. Su base imponible es el Valor de Referencia (200.000 €). Coincide con el valor de las criptomonedas que adquiere. Paga al 6%. Cuota a pagar, 12.000 € en concepto de TPO.
- TPO de las “criptos” (lo paga Luis): Luis obtiene los bitcoins. Como es residente en Cataluña tributa al 5% según el Código Tributario de Cataluña. Pagará 10.000€.
- IRPF (Lo pagan ambos en la Renta):
- Ana: entrega unos bitcoins que le costaron 50.000 € a cambio de una vivienda valorada en 200.000 €. Aflora una ganancia patrimonial de 150.000 €.
- Luis: transmite un piso que le costó 100.000 € a cambio de bitcoins valorados en 200.000 €. Su ganancia patrimonial es de 100.000 €.
El valor de transmisión de ambas alteraciones se minimiza con los gastos inherentes a la misma.
Las dos ganancias se integran en la base imponible del ahorro. Se suman a otros rendimientos y se compensan con pérdidas previas.
- Plusvalía Municipal (lo paga Luis): al transmitir un terreno urbano, Luis debe liquidar el IIVTNU. Puesto que compró por 100.000 € y transfiere por 200.000 €, existe incremento de valor. Pagará al Ayuntamiento de Madrid aplicando al valor catastral del suelo el porcentaje y coeficientes aprobados por dicho consistorio para un período de generación de 5 años.
Sí, es posible. Sin embargo, a efectos fiscales la DGT no lo califica como una compraventa tradicional (cosa por dinero), sino como una permuta (cosa por cosa). Esto se debe a que las criptomonedas se consideran bienes inmateriales y no dinero de curso legal.
El adquirente de la vivienda asume una doble tributación. Por un lado, liquida el impuesto indirecto de la casa: IVA si es nueva y la entrega un promotor, o Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) si es de segunda mano entre particulares. Por otro lado, tributa en el IRPF por la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la entrega de sus criptomonedas, calculada sobre la diferencia entre su valor de adquisición original y su valor de transmisión actual.
El transmitente del inmueble debe declarar la alteración patrimonial en la base imponible del ahorro de su IRPF. La ganancia o pérdida resulta de la diferencia entre el valor de adquisición original de la casa y el valor de transmisión. Por normativa, este valor de transmisión será el importe mayor entre el valor de mercado de la casa que entrega o el valor de mercado de las criptomonedas que recibe a cambio.
Sí. Quien transmite el inmueble y recibe las criptomonedas debe liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) por la adquisición de dichos bienes inmateriales. Se aplicará el tipo de gravamen correspondiente a los bienes muebles de la Comunidad Autónoma en que reside el adquirente sobre el valor de mercado de las criptomonedas o el declarado por las partes, si este último fuera superior.
En esta permuta, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) recae exclusivamente sobre la persona que transmite el inmueble urbano. La liquidación funciona como en una venta normal, gravando el incremento de valor del terreno hasta un máximo de 20 años, salvo que se demuestre con los títulos de transmisión y adquisición que no ha existido un incremento de valor real.