Si vendes, o recibes vía donación o por herencia (o legado) un inmueble urbano, a partir del 10/11/2021 y quieres saber si tienes que pagar Plusvalía Municipal y en su caso, cuál sería su importe, en este artículo te cuento la manera de proceder:
- Primero.- Comprueba si ha habido incremento de valor.
- Segundo.- Si sucede que se ha producido incremento de valor, calcula cuál es la cuota a pagar.
Cada uno de estos dos apartados a su vez se componen de varios pasos, como ahora verás.
Primero.- Comprueba si se ha producido incremento de valor.
En primer lugar cuando vendas, o recibas gratuitamente un inmueble urbano tienes que preguntarte si se ha generado incremento de valor con ocasión de esa transmisión o adquisición.
Si no se ha producido aumento de valor la operación queda no sujeta a Plusvalía Municipal.
No pagas nada.
Pero aun en ese caso, tienes que declarar el «hecho imponible»; o sea, la venta, la donación o la adquisición por herencia
aportando copia de las escrituras de adquisición y transmisión.
¿5 pasos para saber si has tenido incremento de valor?
1º paso para identificar si ha habido incremento de valor:
ve a la última escritura y anota el precio (si es una venta) o el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, si se trata de una donación o adquisición por fallecimiento.
2º paso para saber si se ha incrementado el valor:
dentro de la misma escritura, aparecerá testimoniada (hacia el final) una Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica del inmueble y en ella podrás ver los siguientes datos:
«Valor Catastral (por ejemplo 2023): tantos euros; Valor catastral suelo: tantos euros».
Pues bien, divide el valor catastral del suelo entre el valor catastral (total) y apunta ese dato (le voy a llamar «proporción»).
3º paso para determinar si hay aumento de valor:
acude a la escritura más antigua (la de cuando adquiriste tú o la persona que te transmite el bien ahora) y escribe el precio o el valor declarado.
Nota.- Si la Administración Tributaria hubiese comprobado el valor, en vez de el declarado en la escritura, apunta el valor el comprobado.
4º paso para determinar el posible aumento de valor:
si estás vendiendo: resta al valor de venta (1º) el valor de adquisición (3º)
de recibir el inmueble por herencia/donación, resta al valor que tu declaras en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (1º) el valor por el que adquirió quien te transmite (3º)
5º paso para hallar si hay cambio de valor:
multiplica el resultado del 4º paso por la «proporción» (valor catastral suelo/valor catastral total (2º)).
En realidad en el paso 4º ya sabes si hay o no incremento de valor; pues salta a la vista cuándo una cifra es mayor que otra.
Pero el paso 5º te proporciona el importe real del incremento o del decremento.
Ejemplo de determinación del incremento de valor:
Compré vivienda el día 15/03/2006 por 130.000€ y la vendo el día 01/04/2023 por 130.000€.Valor catastral (2023): 25.000€.Valor catastral suelo: 13.000€Proporción: 0,52; o lo que es lo mismo: 52%Resto al precio de venta (1º) 130.000 el precio de compra (3º) 130.000€.El resultado es cero. Por tanto, en este caso, no hay incremento de valor.¡Ojo! De cara al futuro:En una posterior transmisión si no ha habido incremento en la anterior, no se tendrá en cuenta la transmisión sin incremento (como si no hubiera existido).
Segundo.- Si resulta que hay incremento de valor, ¿Cuánto tengo que pagar de Plusvalía Municipal?
Voy a seguir con el ejemplo, pero suponiendo que he vendido por 150.000€ (todo lo demás es igual)
Tres pasos a seguir (y un cuarto paso de regalo).
1º paso: calcula la base imponible real.
Haz los mismos cálculos que antes he indicado y te dará cuál es el incremento de valor:
resta a precio de venta (1º) 150.000 el precio de compra (3º) 130.000€.
Esa diferencia, 20.000€ es con respecto al inmueble entero (suelo más construcción); pero lo tenemos que pasar a sólo terreno.
Para ello, multiplica ese resultado (20.000€) por la «proporción» que supone el valor del suelo con relación al valor catastral). 52%
Tras esa operación (20.000€ x 52%) obtenemos la base imponible real: 10.400€.
2º paso: calcula la base imponible objetiva:
a.- De la última escritura anota el valor catastral del suelo: 13.000€.
b.- Calcula el número de años enteros entre adquisición y transmisión.
De 15/03/2006 a 01/04/2023 hay 17 años.
Período de generación inferior a 1 año
Si el incremento se ha generado en menos de un año, nos atenemos a los meses completos:
Si entre fecha de adquisición y de transmisión ha pasado menos de 4 meses, contamos 3 meses.
Y multiplicamos 3/12 x el coeficiente que de la ordenanza para 1 año.
Es decir, la fórmula sería: nº de meses/12 x el coeficiente de 1 año.
c.- Acude a la Ordenanza Municipal del lugar del inmueble, en particular al precepto dedicado a base imponible y anota el coeficiente que señala para ese período de generación (en nuestro caso, para 17 años).
El TRHLH en 2023 establece un coeficiente de 0,17 para el período de generación de 17 años.
La Ordenanza no puede establecerlo más alto; si acaso más bajo, pero no creo que lo haga. Les gusta mucho almorzar.
d.- Multiplica el valor catastral del suelo (a) 13.000€ por el coeficiente (c) 0,17.
Y el resultado es la base imponible objetiva: 2.210€.
3º paso: calcula la cuota
Multiplica la base imponible que más te favorezca (la de menor cuantía) por el tipo de gravamen que conste en la ordenanza en el artículo correspondiente.
El tipo de gravamen techo, fijado en el TRLHL es del 30%.
Base Imponible: 2.210 x 30% = 663€.
En nuestro supuesto, la mejor opción es la cuota que resulta de la base imponible determinada objetivamente.
4º Atento a si hay bonificaciones y sus requisitos
Es posible que la Ordenanza de Plusvalía regule algún tipo de bonificación que minore la cuota a pagar; generalmente ocurre en transmisiones mortis causa.
Averigua si cumples los requisitos y si es así, sigue al pie de la letra las instrucciones para aprovechar dicha ventaja fiscal.
Conclusiones
Tanto si no hay incremento de valor como si habiéndolo te resulta más beneficioso acogerte a la plusvalía real, tendrás que declarar y aportar los títulos de adquisición y transmisión.
Podrás encontrar los coeficientes según período de generación, tipo de gravamen y bonificaciones de tu municipio en la Ordenanza del ayuntamiento relativa al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Los coeficientes y tipo de gravamen plasmados en el ejemplo son los de la Ley (TRLHL).
Te dejo enlace a estas utilidades para que calcules la Plusvalía Municipal:
–Cálculo de Plusvalía Municipal 2021-2022
–Cálculo de Plusvalía Municipal 2023
Y al artículo «Cómo calcular la Plusvalía Municipal de un bien adquirido por cuotas en distintas fechas«.