Si estás en una crisis de pareja —o ya ni eso; simplemente cada uno quiere irse por su lado— y tenéis inmuebles a medias, hay una frase que aparece siempre: “para extinguir el condominio toca pagar AJD”.
Puede que para ti no sea un problema. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados suele rondar entre el 0,75 y el 1,5% (según la Comunidad Autónoma) respecto de la mitad que antes no era tuya.
Pero seguro que (casi) nadie te ha contado que, si ya estás metido en un procedimiento de nulidad, separación o divorcio, en determinados casos puedes inscribir tu piso con el propio convenio regulador… evitando así pagar ese fastidioso AJD.
Cuándo puedes inscribir el convenio regulador sin pagar AJD
Cuando mediante el convenio regulador que aprobará el juzgado estés liquidando el régimen económico del matrimonio o cuando la extinción del condominio recaiga sobre la vivienda familiar.
Test rápido: 2 preguntas para saber si puedes inscribir
Mira, es muy fácil.
Te tienes que hacer dos preguntas.
Con que una respuesta sea afirmativa, no tienes que escriturar para poner la finca a tu nombre.
Bien ganancial
1ª pregunta.
Lo que estamos repartiendo ¿es un bien ganancial —ej. el apartamento de la playa que compramos de recién casados en régimen de gananciales—, o no?
Respuestas posibles:
- Sí. No hace falta que hagas escritura notarial.
- No. Pasa a la pregunta siguiente.
Bien privativo que sea vivienda familiar
2ª pregunta.
¿Ese bien privativo (ej. comprado con tu ex a medias y pagado al contado antes de casaros) es la vivienda familiar?
- Sí. No hace falta que hagas escritura notarial.
- No. No te basta con el convenio. Necesitas escritura notarial para inscribir la extinción del condominio.
Como ves, con un Sí (no te hacen falta dos), es un Sí a la inscripción del convenio.
“Es perfectamente posible que se incluyan en el convenio regulador la liquidación de la vivienda familiar de la que sean titulares por mitades indivisas (u otro porcentaje) y con carácter privativo los ex cónyuges”.
Resolución de 8 de mayo de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado
Ya has visto que, sólo un Sí es Sí.
Cómo tiene que ser el convenio regulador para ser inscribible
Aprobación por sentencia o decreto
¿Puedo inscribir la finca sin escriturar? ¿Es decir, me basta con plasmar la disolución de comunidad en el convenio regulador de la sentencia de divorcio?
Normalmente sí, porque liquidar los bienes gananciales es «contenido típico» del divorcio. Pero es obligatorio que el Juzgado apruebe expresamente esa liquidación o esa extinción de condominio en la Sentencia o Decreto.
Si el juzgado aprueba el divorcio pero excluye o no menciona la liquidación, tendrás que ir al notario después.
Y no pasa nada, que para eso están.
Testimonio judicial expedido por el LAJ
¿Cómo tiene que ser el convenio regulador no notarial para inscribir la extinción de condominio?
Para que sea Inscribible el convenio regulador, que es lo que te interesa…
has de llevar al Registro un testimonio judicial; lo expide el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ).
Y es que tanto el testimonio de una resolución (ej. sentencia) como las diligencias de actuación judicial, expedidas por un LAJ, se consideran documentos públicos.
El convenio regulador debe liquidar el régimen económico del matrimonio y ser aprobado por la sentencia que acuerde la nulidad, separación o divorcio.
Divorcio ante LAJ: ¿sirve el Decreto para inscribir?
Cuándo procede el Decreto
¿Y si en vez de por sentencia, como vamos de mutuo acuerdo y no tenemos hijos. en vez de una sentencia, nos dictan un decreto?
Fíjate si los dos estáis de acuerdo y no hay hijos menores de por medio, os puede divorciar tanto un LAJ como un notario.
El LAJ no dicta Sentencia, sino un decreto.
Ese decreto te vale para inscribir si estás liquidando los gananciales o extinguiendo el condominio sobre la vivienda familiar.
Vivienda “medio privativa y medio ganancial”: qué exige el Registro
Vivienda familiar + pagos con gananciales
¿Y qué pasa si la vivienda es medio privativa y medio ganancial aunque aparezca en el registro como privativa?
Esto ocurre cuando
- la compró uno de vosotros de soltero o en separación de bienes, o bien los dos, en proindiviso;
- y una vez casados en gananciales pagasteis unas cuantas cuotas del préstamo (hipoteca) que financió dicha adquisición…
- y era vuestra vivienda familiar.
A ver, ya te he dicho que si es la vivienda familiar, pueden inscribir con el convenio que recoge la extinción del condominio.
Porcentajes y acuerdo de adjudicación
—Ya, ya. ¿Qué hay que hacer para que el Registro acepte como “medio” ganancial la finca y os dé el ok a inscribir sin escritura?
Para que podáis meter esa finca en el acuerdo de divorcio y ahorraros la escritura de la documentación presentada a calificación debe resultar:
- Que esa fue vuestra vivienda familiar.
- Que se pagó (en parte) con dinero ganancial.
- Que estáis de acuerdo en qué porcentaje pertenece a la sociedad de gananciales y qué porcentaje es privativo y en cómo os la vais a adjudicar.
Pareja de hecho: por qué NO cuela el convenio
Límites de la aprobación judicial en medidas de hijos
¿Puedo inscribir una extinción de condominio con un convenio regulador si no estoy casado?
¿Qué quieres decir?
—Mira, tengo una pareja de hecho (inscrita) con hijos en común y queremos ir al juzgado a “separarnos”, para endosarle a ella los niños. Y ya de paso….
queremos “colar de rondón”, en el convenio regulador, el reparto de los 3 inmuebles que tenemos a medias.
La idea es que ella se quede los 3 inmuebles y me compense en dinero.
¿Cómo lo ves?
Como lo que me preguntas es si puedes inscribir el testimonio judicial de la sentencia de guarda y custodia de los niños que incorpora la extinción del condominio…
te digo: NO.
Explicación: la eficacia de la aprobación judicial sólo puede extenderse a las medidas relativas a la guarda y custodia de los hijos; otras disposiciones contenidas en el Convenio reguladora (las relativas a la extinción de condominio) resultan ajenas a la misma.
Resolución de 9 de abril de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
¿Compensa extinguir el condominio por sentencia en vez de en escritura notarial?
El ahorro en AJD
¿Me conviene de verdad extinguir el condominio a través de la sentencia en vez de acudir al Notario?
Únicamente si aprovechas que el Pisuerga pasa por Valladolid.
Si ya “estás” en el juzgado…sí te conviene.
- Te ahorras los gastos de Notaría.
- Y evitas pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: entre el 0,75%-2% de la parte del inmueble que se “adquiere de nuevas” con la extinción de condominio; según señale la Comunidad Autónoma en que se halle el inmueble.
Para una vivienda de 200.000€, el comunero que se queda el inmueble del que antes tenía la mitad, pagaría 1.500€ si el tipo de AJD es del 1,5%.
Matiz importante en liquidación de gananciales
A tu favor: la liquidación de gananciales documentada ante Notario está exenta de AJD. Tienes que presentar el impuesto (o te meterán 200€ de sanción), pero no pagas cuota.
Conclusión
Te puede venir de perlas, si “ya estás” en el juzgado, aprovechar el convenio regulador que va junto con la sentencia o decreto de divorcio, para inscribir la liquidación de gananciales o la extinción de condominio sobre un inmueble.
Para eso tienes que poder responder con un SÍ a una de estas dos preguntas:
- ¿Es un bien ganancial del régimen que estamos liquidando?
- ¿Es nuestra vivienda familiar aunque nuestra titularidad sea en proindiviso —privativa—?
Con esto te ahorras el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
