Ejemplo práctico de extinción de condominio sobre la nuda propiedad y el usufructo
Supuesto de hecho
Con este ejemplo práctico vas a entender a la perfección cómo tributa la extinción de condominio sobre la nuda propiedad y el usufructo.
En este caso, intervienen una madre y una hija para deshacer el condominio sobre un inmueble que se repartieron en la herencia del esposo y padre.
Estos son los datos.
Piso ganancial.
El padre muere intestado en tiempos del Covid.
Valor del piso en la herencia: 100.000 €.
Valor de referencia actual: 150.000 €.
A la madre le corresponde:
50 % del piso en pleno dominio (por pago de gananciales).
Usufructo de 1/3 de la mitad del padre.
A la hija le corresponde:
2/3 de la mitad del padre en pleno dominio.
1/3 de esa mitad en nuda propiedad.
Madre e hija acuerdan que el inmueble se lo quede la hija, quien compensará económicamente a la madre para que queden en paz.
- La madre hoy tiene 79 años y el día que murió su marido, 74.
- La hija tiene hoy 54 años y el día que faltó su padre, 50.
Extinción de condominio sobre la nuda propiedad y el usufructo
Según la DGT en consulta V3037-23 hay dos comunidades sobre el piso, una sobre la nuda propiedad y otra sobre el usufructo del mismo.
Comunidad sobre la nuda propiedad
Madre: 50 % por adjudicación en pago de su haber ganancial.
Hija: 50 % por adjudicación en pago de herencia.
- Se va a extinguir el condominio sobre la nuda propiedad adjudicándola a una sola persona: la hija.
Comunidad sobre el usufructo
Madre: usufructo de 66,67%:
- 50% por adjudicación en pago de su haber ganancial
- 16,67% por adjudicación en pago de sus derechos sucesorios
Hija: usufructo de 33,33% por adjudicación en pago de herencia.
- Se disuelve la comunidad de bienes sobre el usufructo consolidándose el dominio en la nudo propietaria: la hija.
Esta operación de extinción doble de comunidades puede tributar por AJD y también por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
1. Tributación de la extinción del condominio sobre la nuda propiedad
No tributa por TPO si se cumplen los requisitos del art. 1.062 CC:
Bien indivisible.
Adjudicación a una sola persona.
Compensación en metálico u otros bienes.
Liquidación AJD de la extinción de condominio de la nuda propiedad
Base imponible: el valor de lo que la hija «adquiere» de nuevas.
—¿Y qué es lo que «adquiere» de nuevas?
La nuda propiedad que correspondía a su madre.
—¿Cuál es el valor de la nuda propiedad en este supuesto en que tanto la madre como la hija tienen cuota de usufructo?
En los usufructos sucesivos la nuda propiedad se calcula teniendo en cuenta el usufructo de mayor porcentaje.
El de mayor porcentaje es el de la hija, que tiene 54 años.
Luego el usufructo vale un 35%.
Calculadora de Usufructo y de Nuda Propiedad
Como la hija ya tenía el 50% de la nuda propiedad, ahora tributa por el otro 50%; restándole al pleno dominio (150.000€) el valor del usufructo (35%) y dividiendo por dos: 48.750€.
*Tipo de gravamen (supón un 1,5%).
Cuota: 731,25€.
*El tipo de gravamen es el fijado por la normativa de la Comunidad Autónoma en que se halle el inmueble.
2. Tributación de la disolución de la comunidad del usufructo o consolidación del dominio.
Como el dominio se ha despiezado en usufructo y nuda propiedad por título lucrativo, como ocurre en este caso, por fallecimiento del padre, hay que aplicar las normas del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (26 LISD y 51 RISD).
En concreto el artículo 51.4 RISD dice que si la consolidación del dominio en el nudo propietario (la hija) no es por muerte del usufructuario (la madre), ese nudo propietario (la hija) tendrá tributar por la liquidación mayor (la que salga más a pagar) de estas dos:
- a) La del negocio actual por el cual se extingue el usufructo.
Extinción del condominio sobre el usufructo.
- b) La pendiente por la desmembración original.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones por la (no) adquisición del usufructo
Te las muestro con números:
a) Liquidación según el negocio actual: disolución de la comunidad del usufructo.
Valor del usufructo según la edad de la hija (54 años) que es más joven.
52.500€
(150.000€ x 35%)
La hija que ya era titular del 33,33%, ahora añade a su patrimonio el 66,67% que le faltaba: 35.000€.
Cuota de AJD: 525€
(35.000€ x 1,5%).
b) Liquidación pendiente de la desmembración original.
Consolidación del dominio. Misma normativa que en la herencia inicial
Adquirió de su padre una herencia bruta de 500.000€ a la que aplicó una reducción de 100.000€ y una bonificación del 50%. Pero a ti eso te da igual.
Lo que te interesa es que el tipo medio de gravamen de su liquidación de Sucesiones por herencia del padre bien hecha, fue del 8,67%.
Haz un acto de fe.
Y ahora tiene que consolidar un usufructo que vale 10.000€.
Porque la consolidación del usufructo desmembrado toma en cuenta la fecha en que murió el padre y el valor del usufructo de entonces que le quedaba a la hija por consolidar.
Cuota a pagar: 867€.
(10.000€ x 8.67%).
¿Cuál es la liquidación más perjudicial para la hija?
La derivada de la desmembración original.
Pues entonces tiene que autoliquidar por ISD y pagar los 867€.
Conclusión
La disolución del condominio sobre la nuda propiedad y usufructo asignando a uno (aunque sea el mismo) cada comunidad y compensando los desequilibrios en dinero (u otros bienes).
No conlleva TPO salvo que el desmembramiento inicial arranque a título oneroso.
Se paga:
AJD por la disolución de la comunidad de la nuda propiedad.
La cuota más cara de AJD o ISD por la consolidación del usufructo.
