¿Cuándo prescribe la compraventa en documento privado?
¿Qué es lo que prescribe, exactamente?
Dos cosas distintas:
- El derecho de Hacienda a liquidar el Impuesto de Transmisiones a la parte compradora.
- El derecho del Ayuntamiento a exigir la Plusvalía Municipal (IIVTNU) a la parte vendedora.
Pero antes de nada…
¿Cuál es la «fecha buena» del contrato privado de compraventa?
Será la primera fecha que se acredite de las 6 siguientes:
- (1) El día de la firma del documento privado, si se prueba su existencia en esa fecha.
Cabe acreditar por medios de prueba distintos de los supuestos del 1227 CC (ej. declaración de testigos intervinientes en la firma del documento privado, constancia de los pagos, etc.).
- (2) El día en que el documento privado se incorpora o inscribe en un registro público; lo cual tiene que probar el que pretende la prescripción:
Según el TEARV 14/12/2023 es prueba suficiente:
-la inscripción en el Catastro inmobiliario,
-o la incorporación del documento a un proceso judicial
(ej. fecha de la sentencia de divorcio).
- (3) El día en que el documento privado se entrega a un funcionario público por razón de su oficio.
Ej. Cuando se obtiene el justificante de presentación de la autoliquidación del ITPAJD.
- (4) El día del fallecimiento de alguna de las personas firmantes del documento, sea contratante o testigo.
Ej. Contrato privado de compraventa 1/03/1997 que no se presentó en Hacienda; se quedó en un cajón; muere un testigo el 03/02/2006. Esa es la fecha «buena».
- (5) El día que se produce la perfección del contrato:
sirven como medios de prueba:
- contrato de arrendamiento a título de dueño,
gastos abonados relacionados con el uso del inmueble:
- pagos de IBI,
- pagos de comunidad (Certificado) => actuar como propietario frente a terceros. (STJ Andalucía 21/12/2023)
- suministros de agua, luz, etc.
- Declaración de la titularidad en el IRPF/IP.
- Recibo de multirriesgo de hogar de la vivienda que figura a su nombre.
- Acta de subrogación en la póliza de abono para el suministro de gas del inmueble.
Combo de prueba exitosa para la prescripción, STSJ Madrid 11/03/2020
- (6) El día en que se produce la elevación a público del contrato privado.
Si no hay prueba de ninguna de las anteriores.
¿Cuándo se produce el *devengo del Impuesto de Transmisiones en compraventa formalizada en documento privado?
El día en que se entienda producida la celebración del contrato.
O sea, el día de la fecha buena del contrato (si en él se expresa claro o implícitamente que se da traslado de la posesión).
O el día -posterior- en que tenga lugar la traditio. Te lo explico en el párrafo siguiente.
¿Cuándo se produce el devengo del IIVTNU en una compraventa en documento privado?
En la fecha en que se entienda producida la transmisión de la propiedad del inmueble.
La compraventa de bien inmueble urbano, documentada mediante contrato privado, requiere dos cosas (no una) para que habiendo incremento de valor, se produzca el devengo de la Plusvalía Municipal:
- El título (contrato); día de la fecha buena.
- El modo (la entrega); si el título no acredita entrega, el devengo será el día de la posesión efectiva por la parte compradora.
*Devengo: día en que se comete el pecado que hay que pagar con un impuesto.
¿Cuándo se acredita la entrega (traditio) en el propio documento privado?
Cuando el mismo documento consta de forma expresa que la parte compradora toma posesión de la finca transmitida en dicho acto.
¿Cuándo prescribe la obligación de pagar el Impuesto de Transmisiones y la Plusvalía Municipal?
A los 4 años y un día desde que finalice el plazo de presentación de esos impuestos; siempre que no se haya producido la interrupción de la prescripción.
Ejemplo práctico
Compraventa en Valencia cuyo devengo es el 14/04/2025.
- El plazo para TPO acaba el 14/05/2025.
- Y para IIVTNU, más o menos por el 30/05/2025.
Cuatro años y un día después, si no media interrupción, Hacienda ya no podrá liquidar:
- TPO: 15/05/2029.
- IIVTNU: 31/05/2029
¿Y si elevo a público una compraventa ya prescrita? ¿Pago AJD?
No.
Si la compraventa que te escaquearse de pagar estaba sujeta al Impuesto de Transmisiones, sigue estándolo; lo que pasa es que ha prescrito.
Por tanto, la elevación a público no puede quedar gravada por AJD.
¿Cuál es el momento de la transmisión del inmueble a efectos del IRPF?
Vale lo dicho para el IIVNU.
