Herencia con contrato privado no inscrito.
¿Cómo pongo mi nombre una finca comprada por el causante en contrato privado?
¿Me sirve un expediente de dominio para inscribir una finca a nombre de los herederos?
Te explico.
Caso real en el que el heredero intentó poner la finca a su nombre mediante un expediente de dominio
Lucas promueve expediente de dominio; quería reanudar el tracto sucesivo de una finca que estaba a nombre de un tal Peter.
Peter había vendido ese inmueble al causante del cual Lucas es el heredero.
O sea, digamos que Peter compró una finca y la inscribió a su nombre en el Registro; lo que toca.
Luego Peter le vendió esa finca en documento privado al difunto Amancio, padre de Lucas. Obviamente, no se inscribió, pues para inscribir una compraventa hace falta “escritura”.
Y ahora Lucas -heredero de Amancio-, quiere poner esa finca a su nombre en el Registro de la Propiedad.
Y para ello ha promovido un expediente de dominio.
¿Entendido?
¿Puede un heredero usar un expediente de dominio para poner a su nombre el inmueble que el causante compró con un contrato privado?
No.
La Resolución DGRN 7/9/2009 viene a decir:
Que cuando hay más de una transmisión sin inscribir
(ej. dos herencias o una herencia + una compraventa)
previa al título que se pretende inscribir
(ej. la propia herencia de Amancio),
no se le puede imponer al nuevo propietario (Lucas) la carga de tener que inscribir todos esos títulos anteriores;
aunque algunos sean títulos públicos (ej. escrituras otorgadas ante notario).
En esos casos, se produce una
“verdadera interrupción del tracto, ya que el titular que pretende ahora la inscripción no basa su derecho en el titular registral”.
En cristiano: hay dos o más eslabones en la cadena de transmisiones sin inscribir. Dos o más “huecos”, que quiebran el principio de tracto sucesivo.
En ese caso parece que sí se permitiría valerse del expediente de dominio para inscribir.
Pero cuando se quiere inscribir
- la finca heredada del titular registral
- o la finca heredada de quien la adquirió del titular registral (como le ocurre a Lucas, que hereda de su padre (Amancio), que compró el piso al titular registral, Peter)….
no hay tracto interrumpido -no hay huecos suficientes; no existe más de un eslabón de la cadena interrumpido-.
Sólo falta por inscribir la compraventa que se formalizó en documento privado.
Así que no vale el expediente de dominio.
¿Cuál es la vía para inscribir a nombre del heredero un inmueble que el causante compró por contrato privado?
La compuesta por estos dos pasos:
- 1º Elevar a público la compraventa que el titular registral efectuó a favor del causante:
Para eso tienen que prestar su consentimiento -intervenir-:
- el titular registral o sus herederos
- los herederos de quien compró al titular registral
Esto ocurre antes de haber partido y adjudicado la herencia del causante.
- 2º Otorgar la escritura de herencia de quien compró privadamente, incorporando la finca y reseñando como título anterior la elevación a público.
Iuris Prudente recalca en Elevación por los herederos del comprador del superpost La elevación a público de un documento privado.
que según la DGRN:
“los herederos están obligados a dicha elevación a público a nombre del causante con carácter previo a la posterior adjudicación del bien por vía hereditaria, sin que puedan elevar a público dicho documento por el que su causante adquiría directamente a su nombre”.
¿Tienen que intervenir para elevar a público aquellos a los que el comprador o vendedor fallecido les dejó la legítima estricta?
Sí.
Es necesario que concurran todos los legitimarios. No solo los herederos.
En derecho común (Código Civil) todo legitimario debe intervenir en la partición y también debe hacerlo en la elevación a público de la compraventa previa (DGRN 9/01/2018)
Matiz de Iurisprudente: esto vale para los herederos del vendedor; no cabe sostener lo mismo para los del comprador, cuando el precio ya haya sido totalmente pagado al tiempo de elevar a público.
¿Es necesario haber liquidado el impuesto de transmisiones para elevar a público el contrato de compraventa?
- Para elevar, no.
Justito El Notario en escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa
dice: no problem a que un notario eleve este contrato a público sin haber liquidado el impuesto correspondiente.
Ya se apañarán con Hacienda (eso lo digo yo; no él).
- Para inscribir, sí.
Lo tienes que “pasar por hacienda” con pago en su caso, si la compraventa en documento privado no está prescrita.
Cuando digo, “pasar por hacienda”, es ITPAJD y también Plusvalía Municipal.
