Este artículo va de la cesión de derechos de compra de un inmueble, cuando esta se produce a título oneroso.
Supuesto real de cesión de derechos de compra de un inmueble
A, había suscrito un contrato privado con una promotora para adquirir un inmueble, en construcción.
Ha ido efectuando religiosamente los pagos estipulados, IVA incluido.
Pero antes de que terminen las obras cede los derechos de compra a B, por un importe algo superior a los pagos satisfechos al promotor -que fue de 15.000€ IVA incluido-;
es decir, obteniendo cierto beneficio.
es decir, obteniendo cierto beneficio.
Más datos del caso
El precio acordado por la cesión fue de 20.000€.
Días después de la cesión, B autoliquidó TPO insertando como base imponible 20.000€, e ingresando una cuota de 1.200 euros (el 6%).
Transcurrido un tiempo,
se escrituró en notaría la compraventa entre B y la promotora, por un precio de 180.000€.
A posteriori, la Administración Tributaria (AT) inició procedimiento de verificación de datos que concluyó con una liquidación de TPO a B, de 9.600€ (más intereses):
-Tomando como base imponible el precio escriturado: 180.000 x 6% = 10.800€
-Y restando los 1.200€ ya ingresados por B.
La cesión de derechos…¿ tributa por IVA o TPO?
Para que la cesión tribute por IVA y no por TPO, uno de los requisitos es que quien transmite (A) lo esté haciendo en el ejercicio de su actividad empresarial.
De no cumplirse, la cesión tributa por TPO, y es sujeto pasivo B, ya que adquiere el derecho. 8 a)LITP.
Fue lo que sucedió en el supuesto; el cedente, A, no actuaba como empresario => TPO.
Tipo de gravamen, 6% salvo que indique otro la normativa de la Comunidad Autónoma en que se halle el inmueble V3303-19
¿Si la cesión tributa por TPO, cuál es la base Imponible?
La base imponible de TPO a estos efectos, se regula en los artículos
10.1 LIPT: la base imponible de TPO está constituida por el valor del derecho que se ceda.
17.1 LITP: “En la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos. Sin embargo, en el caso de inmuebles en construcción, la base imponible estará constituida por el valor del bien en el momento de la transmisión del crédito o derecho, sin que pueda ser inferior al importe de la contraprestación satisfecha por la cesión”.
B, impugnó la liquidación ante el TEAR -sin éxito- y luego ante el TSJ, que le dio la razón y anuló la liquidación.
Resumen de lo fundamentado por el TSJ respecto a la cesión de derechos
El cedente A no era propietario del inmueble.
Para ser propietario han de concurrir 2 requisitos:
-1º, Título:
contrato de compraventa.
Este sí lo cumplía A…
pues tenía firmado un contrato privado con la promotora con precio, plazos de entrega, características del inmueble, etc.
-2º, Modo:
entrega del bien.
Que no se había producido cuando A cedió los derechos a B,
pues estaba pendiente el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
Por tanto, cuando A “da el pase” a B, no era propietario de la vivienda.
De ahí que lo que transmitió no era el inmueble, sino los derechos que tenía frente a la promotora.
El artículo 17.1 LITP es interpretable
De una inicial lectura podría inferirse que la base imponible de TPO respecto del “pase” es el valor del bien -en este caso, vivienda y anejos-, en el estado de construcción en que se encuentre en el momento de la cesión de derechos,
sin que pueda ser inferior al importe de la cesión (20.000€).
Con tal parecer, dado que la construcción había finalizado, aunque aún se debía importantes cantidades al promotor y no había tenido lugar la entrega del inmueble (” traditio“), la base imponible del “pase” debería ser el precio asignado al inmueble en el contrato de compraventa, o el de referencia, de haberlo -no era el caso- (180.000€), por ser mayor que el de la cesión.
Sin embargo, para el TSJ esta interpretación no tiene en cuenta:
la finalidad perseguida por el legislador al introducir tal reforma (Ley 4/2008, de 23 de diciembre),
ni tampoco, la verdadera naturaleza del negocio jurídico que se somete a tributación.
Intención de la Exposición de Motivos de la Ley 4/2008
La Exposición de Motivos de la Ley 4/2008, respecto de los “pases“, pretende que la base imponible se ajuste al valor real del inmueble en construcción en el momento del propio pase.
La finalidad de la reforma legislativa fue la de “mejorar la situación de los particulares en el mercado inmobiliario” y la de “evitar un gravamen impositivo que, sumado al del IVA de la compra de la vivienda hacía inviable la transmisión de estos derechos”.
El TSJ concluye….
Basándose en estas pautas, el TSJ consideró que “valor del bien en el momento de la transmisión del crédito” es el valor del inmueble (precio total del inmueble y anejos pactado en el inicial contrato privado de compraventa -o el de referencia- (180.000€) menos el importe de las cantidades (de precio, no de IVA) que aún debe abonar el cesionario (B) al promotor.
Esta es la “X” de la ecuación.
El derecho que realmente se transmite, derecho de crédito a adquirir un inmueble en un futuro, pero supeditado al abono de las cantidades pendientes al promotor.
Salvo que el precio o contraprestación satisfecha por la cesión del derecho (los 20.000€) sea superior, que es el límite que establece el inciso.
La postura de la DGT acerca de la cesión onerosa de derechos de compra de una vivienda
la base imponible del “pase” es el mayor de:
–Valor del inmueble:
Si aún está en construcción: valor del inmueble en construcción
Si ya está totalmente construido: valor del inmueble
Como al tiempo de dichas consultas todavía no operaba el valor de referencia, habría que añadir el elemento valor de referencia (al menos para cuando el inmueble está 100% construido).
–Importe de la contraprestación por la cesión.
A diferencia de la postura del TSJ, la DGT no habla de deducir la cantidad que aún tiene pendiente el cesionario de pagar al promotor.
¿Qué incidencia tiene en el IRPF esta cesión onerosa de derechos de compra?
En tanto que A no se dedica a la actividad económica de compraventa de inmuebles, la cesión de los derechos de compra le va a propiciar una ganancia o pérdida patrimonial por diferencia entre:
Valor de transmisión: importe real por el que se produjo la transmisión (o el de mercado si es mayor), menos los gastos que haya soportado (suponemos cero). 20.000€.
Valor de adquisición: cantidades pagadas al promotor IVA incluido. 15.000€.
Ganancia Patrimonial: 5.000€, va a la base imponible del ahorro.
Conclusiones
La cesión de derechos de propiedad sobre un inmueble tributa por TPO si el que transmite no lo hace ejercitando su actividad económica.
Se aplica la normativa del lugar del inmueble y el tipo de los inmuebles.
Base Imponible
Según la DGT, cantidad mayor de
valor del inmueble (con el matiz de en construcción, si no está acabado)
y precio de la cesión.
Opina igual el TSJ Madrid ST 539/2022, con la variante de que al valor del inmueble le restamos lo pendiente de pago a la promotora para hacer la comparación.
Y el transmitente que cede como particular tendrá una ganancia o pérdida (o empate) en la base imponible del ahorro.
