Arrendamiento con opción de compra de local. Tributación IVA-ITPAJD
Quien alquila con opción de compra es un empresario.
Y además arrienda a otro empresario.
¿Tributa por IVA o por Transmisiones Patrimoniales el arrendamiento de local con opción de compra?
Puedes leer deslinde IVA-TPO,
pero no te sacará de dudas.
La clave la da la DGT en la consulta V2919-19:
“Tanto el arrendamiento como la cesión del derecho de opción de compra, estarán sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 69.Uno.1º de la Ley 37/1992, por ser el destinatario un empresario o profesional establecido a los efectos de dicho precepto en el territorio de aplicación del impuesto. (…)
El arrendamiento del local debe ser calificado como prestación de servicios.
También deberá calificarse como una prestación de servicios, diferenciada de la anterior, la adquisición, en su caso, del derecho de opción de compra, siempre y cuando en una y otra operación la parte arrendataria no asuma el compromiso de ejercitar la opción de compra.”
Así que ya sabes que el arrendamiento y la opción van por IVA.
Y por tanto, como la operación se formaliza o eleva a público ante notario y es susceptible de inscripción en el registro de la propiedad, también queda gravada por por Actos Jurídicos Documentados (AJD)
¿Cuál es la base imponible AJD del arrendamiento con opción de compra del local?
Hay 3 negocios jurídicos independientes (3 hechos imponibles).
- Constitución del arrendamiento.
- Constitución del derecho de opción de compra.
- Ejercicio de la opción de compra.
Los dos primeros se devengan con la escritura o elevación del arrendamiento con opción de compra.
El tercero más adelante, quizás.
Ahora, no me interesa.
¿Cuál es la base imponible de cada uno de los 3 hechos imponibles?
La DGT en la consulta V0591-21, tras copiar y pegar artículos por doquier, que es su manera de escabullir su parecer, responde a la cuestión con una mera frase:
“el valor declarado”.
Estupendo.
Valor declarado, es lo que yo declare.
-¿Tiene usted algo que declarar?
-Nada.
¿Base imponible cero?
No, porque tienes la amenaza velada de:
“sin perjuicio de la comprobación administrativa”.
Valor declarado no es “0”.
Es “búscate la vida”.
-¿Dónde busco?
Yo tiro de aquí y te pongo un ejemplo.
A ver si te sirve.
Supuesto de arrendamiento de local con opción de compra para determinar la base imponible de AJD
- Sociedad Sanchez SL dueña de una nave industrial
- Sociedad Rejón SL arrendadora
- Duración del alquiler, 10 meses.
- Renta: 10.000€ + IVA por mes.
- Plazo de la opción 10 meses
- Precio de la opción de compra: 100.000€ + IVA
Base imponible de AJD del arrendamiento con opción de compra: 200.000€.
Alquiler previsto (10.000€ x 10 meses) + Opción de compra (100.000€).
Tipo de gravamen, el que diga tu Comunidad Autónoma.
