Alberto Valiño

Tributación del cambio de uso de local a vivienda

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 La escritura de cambio de uso de local a vivienda…

 Escritura pública otorgando el cambio de uso de un inmueble: de ser local a vivienda…

Consiste en una declaración de voluntad plasmada en escritura pública notarial por el propietario de un local,
una vez realizadas las gestiones oportunas ante la Administración competente y obtenida licencia de cambio de uso, 
para su posterior reflejo en el Registro de la Propiedad; y en su caso, en el Catastro.
 

¿Tributa el cambio de uso por Actos Jurídicos Documentados (AJD)?

Requisitos para la tributación por AJD (s/ artículo 31.2 LITP):
 
  1.  Que se trate de  primera copia de escritura o un acta notarial.
  2.  Que tenga por objeto cantidad o cosa valuable
  3.  Que documente actos o contratos inscribibles en Registro: de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o de Bienes Muebles
  4.  Que contenga actos o contratos no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a las modalidades del ITPAJD : Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias.
Los presupuestos 1º, 3º y 4º claramente se cumplen.
Falta por determinar si si se cumple la exigencia de que la escritura en cuestión tenga por objeto cantidad o cosa valuable. 
 

Para hacienda tiene contenido valuable 

 
La Dirección General de Tributos (DGT) considera que el cambio de uso tiene un claro contenido valuable, ya que supone un cambio en el valor catastral, que influye directa o indirectamente en la determinación del valor real del bien.
Por tanto, en principio, nos hallamos ante una operación sujeta a AJD.
 

¿Cuándo la operación no queda sujeta a AJD?

En opinión de la Administración,

La escritura no tiene contenido valuable si el inmueble figura previamente en el Catastro como vivienda y dicha escritura no supone modificación alguna del valor catastral del bien.
Consulta V0075-17.
 
Sigue esta misma línea el TEAR de Galicia 30/04/2018.
 

Supuesto de escritura de cambio de local a vivienda no sujeta.

Se presentó autoliquidación por AJD no sujeta por inexistencia de valor después de haberse formalizado escritura pública de asignación de uso de vivienda a un inmueble.
El TEAR consideró que
la declaración en escritura pública de un cambio de uso respecto de la situación anterior de un inmueble, en general, puede constituir un hecho imponible del ITPAJD en su modalidad de AJD.
A no ser que el inmueble  constara previamente en el Catastro con ese nuevo uso.
Y en el supuesto “enjuiciado” dado que el bien ya se aparecía en el Catastro con uso residencial, como se refleja en la escritura publica, estima las alegaciones del sujeto pasivo y anula el acto impugnado.

Algún tribunal se desmarca del sentir de la Administración,

y rebate la consideración de que la escritura de cambio de uso tributa por AJD aun cuando en el Catastro todavía figure inscrito el inmueble como local.
 
“Deben quedar fuera del ámbito del hecho imponible de AJD y constituyen supuestos de no sujeción todos aquellos actos y contratos en los que si bien la realidad sobre la que versan son bienes y derechos patrimoniales (inmuebles, acciones, sociedades, etc.), sin embargo, carecen de contenido económico directo, entre ellos, las escrituras públicas de cambio de destino o uso de fincas (garaje a local, o de local a vivienda).
 
Además, el régimen de usos de los edificios viene determinado, en realidad, por las normas zonales u ordenanzas urbanísticas aplicables, que por lo general prevén la utilización de un uso principal y de usos compatibles o autorizables, bajo determinadas condiciones, y de ahí que el cambio de uso se someta a la previa obtención de licencia . De la sujeción a previa licencia no resulta que la opción por un destino de entre los admitidos por las determinaciones del planeamiento tenga un objeto de contenido económico, sin perjuicio de que el uso, obviamente, a determinados efectos  constituya un factor a tener en cuenta, por ejemplo a la hora de realizar su valoración.
 
No en vano, el número 3 del artículo 30 establece, que se entenderá que el acto es de objeto no valuable cuando durante toda su vigencia, incluso en el momento de su extinción, no pueda determinarse la cuantía de la base. Si ésta no pudiese fijarse al celebrarse el acto, se exigirá el impuesto como si se tratara de objeto no valuable, sin perjuicio de que la liquidación se complete cuando la cuantía quede determinada.
 
Como quiera que ello sea, el fin objetivo del acto o contrato no es de contenido económico, sino el de habilitar la utilización pormenorizada de un espacio con un destino específico que el planeamiento, cuya naturaleza es la de una disposición de carácter general, ya permitía con carácter abstracto”.
 

¿Cuál sería en su caso, la base imponible de AJD?

En opinión de la DGT,

la base imponible es el valor del inmueble que se convierte en vivienda, determinado conforme establece el artículo 30 LITP y de rebote según el artículo 10 LITP.
Es decir: valor de referencia de la vivienda, si lo hay;
y de no haberlo (o siendo menor), valor declarado de la vivienda.
Consulta V1948-14 y V0297-22.
 

El parecer del TSJ de Cataluña,

entre otras ST 761/2019 de 10/10/2019, ST 685/2019, de 19/09/2019 es que la base imponible debería limitarse a la diferencia de valor dada por el cambio de uso, pues con arreglo al principio de capacidad económica lo que debe ser objeto de liquidación es la diferencia de valor dada por el cambio de uso, pero no el total valor de la cosa cuyo uso cambia, pues ya se tributó anteriormente por la edificación.
Por tanto, la base imponible ha de girar sobre el valor que representa el cambio de uso (valor real del coste suma de las obras y gastos efectuados para la adecuación del local a vivienda), como sucede para determinar la base imponible en la declaración de obra nueva para la que el artículo 70.1 RITP dispone que “la base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare”, esto es, la diferencia entre el valor inicial (antes de la obra) y el valor final (después de la obra).
 

Conclusión

Para la DGT,

si tanto en el Catastro como en el Registro de la Propiedad el inmueble no consta inscrito como vivienda, sino como local, la escritura que documenta el cambio de uso a vivienda, tributa por AJD y
su base Imponible es el valor de la vivienda (el de referencia y si no existe, el declarado o este último si es superior).
Pero si la declaración de cambio de uso sólo va a modificar inscripción en el Registro de la Propiedad, -pues ya consta en el Catastro como vivienda-, la operación queda no sujeta a AJD.

Para algún que otro tribunal,

el TSJ de Madrid ha negado el contenido económico directo de la operación y por tanto su sujeción a AJD
 
el TSJ de Cataluña, partiendo de la sujeción a AJD, considera que la base imponible no es el valor de la nueva vivienda sino el coste de las obras efectuadas para pasar de local a vivienda.
 
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