Alberto Valiño

Plusvalía Municipal en caso de constitución de usufructo

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constitución de derecho de usufructo
La constitución del derecho real de usufructo sobre un terreno de naturaleza urbana constituye hecho imponible del IIVTNU, es decir, hay obligación de pagar ese impuesto, salvo que resulte de aplicación algún supuesto de no sujeción o exención.
 
La premisa de no sujeción por inexistencia de incremento de valor que recoge el artículo 104.5 TRLHL se refiere a “las transmisiones de terrenos” y no solo a “la transmisión de la propiedad de los terrenos”, en consecuencia, dicho supuesto de no sujeción debe interpretarse en el sentido de que resulta de aplicación, tanto a los casos de transmisión de la propiedad del terreno, como a los casos de constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio sobre el terreno.
 
Consulta V0214-23.

¿Cómo se calcula la Plusvalía Municipal en el caso de constitución del derecho real de usufructo?

 
En el artículo ¿Cómo calcular la Plusvalía Municipal? explico cómo se calcula la Plusvalía en términos generales.
 
Pero cuando se transmite o constituye un derecho de usufructo, tenemos que determinar el valor del usufructo cedido; y eso se hace conforme al artículo 10.5a) LITP,
 
distinguiendo entre:
 
Usufructo temporal
o
Usufructo vitalicio
y
gratuito
u
oneroso
 
 
Para la determinación del incremento (o decremento real) conviene seguir una serie de pasos.
 

Primero.-

 
Obtenemos  el valor de transmisión y el de adquisición:
 

Valor de transmisión:

contraprestación por el usufructo si la cesión es onerosa,
valor declarado -a efectos del ISD-, cuando la cesión sea gratuita.
 

Valor de adquisición:

el que conste en el título de adquisición, que tenemos que  homogeneizarlo con el valor de transmisión.
Así:
 
-si el usufructo es temporal,  multiplicamos ese valor por 2% por cada año de cesión.
-si es usufructo es vitalicio, 89 – edad del usufructuario en el momento de la constitución del usufructo.
 

Segundo.-

Restamos a valor de transmisión el de adquisición.

Tercero.-

“Suelizamos” el resultado valor de transmisión menos valor de adquisición.
Es decir, como dichos valores lo son en relación al inmueble (compuesto por suelo + construcción), multiplicamos ese valor por el porcentaje valor catastral suelo/valor catastral total, de la fecha de constitución o transmisión del usufructo.
 
Un resultado menor o igual que cero, significa que no hay incremento de valor, que no hay sujeción al IIVTNU.
 
Si el resultado arroja alguna cantidad positiva, la comparamos con la base imponible objetiva.

Base Imponible objetiva

Valor catastral del suelo a fecha de la constitución del usufructo por (x):
-en usufructo temporal
2% x número de años fijados para la la duración del usufructo temporal (máximo 70%).
-en usufructo vitalico
el porcentaje que resulte de:
restar a 89 la edad -en años- del usufructuario (mínimo 10% máximo 70%) .
 
La cifra resultante se multiplica por un coeficiente obtenido de la Ordenanza de Plusvalía correspondiente en función del período de generación.
 

Ejemplos.

 
Compró el piso por 100.000€ hace más de 20 años.
Valor de referencia del piso en 2023.- 300.000€
Valor catastral del piso en 2023.- 150.000€
Valor catastral del suelo en 2023.- 80.000€
 
Opciones (en 2023)…
a) Cede el usufructo temporal por 4 años por un precio de 35.000€
b) Cede el usufructo vitalicio a una persona de 80 años por un precio de 31.000€
c) Cede el usufructo temporal por 4 años gratis.
d) Cede el usufructo vitalicio a una persona que tiene 79 años.
 
Seguimos los pasos antes indicados:
 

Determinamos
-Valor de transmisión:
a) 35.000€
b) 31.000€
En ambos casos de constitución o cesión onerosa, la contraprestación.
c)24.000€
Valor del piso (300.000€) x 2% x 4 años
d)30.000€
Valor del piso (300.000€) x (89-79)
 
-Valor de adquisición
a) 8.000€
Valor del piso cuando lo compró (100.000€) x 2% x 4 años
b) 10.000€
Valor del piso cuando lo compró (100.000€) x 10% (89-80, mínimo 10%)
c)8.000€
Igual que a)
d) 10.000€
Valor del piso cuando lo compró (100.000€) x 10% (89-79)
 

Valor de transmisión menos (-) valor de adquisición
a)27.000€ (35.000€ -8.000€)
b)21.000€ (31.000€-10.000€)
c)16.000€(24.000€ -8.000€)
d)20.000€(30.000€-10.000€)
 

Suelizamos” el resultado
Valor catastral suelo 2023 (80.000€)/ valor catastral total 2023 (150.000€) =53,33%.
 
Multiplicamos ese porcentaje por la diferencia entre valor de transmisión y de adquisición.
Y tenemos la base imponible real.
Si diera negativo o cero, no habría sujeción a IIVTNU.
a)14.400€
b)11.200€
c)8.533,33€
d)10.666,67€
 

Base Imponible objetiva

a)2.880€
b)3.600€
c)2.880€
d)3.600€
a y c: valor catastral del suelo x 2% x número de años (4) x coeficiente 0,45 (generación superior a 20 años)
b y d: valor catastral del suelo x (89 – edad usufructuario) x coeficiente 0,45 (generación superior a 20 años).
 

Conclusiones.

La  hipótesis de no sujeción por inexistencia de incremento de valor también es aplicable a los casos de constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio, como el usufructo, sea temporal o vitalicio.
 
La comparación entre el valor de transmisión y el de adquisición, en todo caso, debe hacerse entre conceptos homogéneos.
 
Para determinar el valor de transmisión o/y el de adquisición hay que valerse de de las reglas del artículo 10.5a) LITP.
Para hacer una estimación puede serte útil esta Hoja de cálculo Plusvalía Municipal 2023.
 

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