Alberto Valiño

Obligación de retener a los vendedores no residentes. Algunos tips!

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La compra de un inmueble en España a persona extranjera -fundamentalmente- puede suponer al comprador la obligación de ingresar en las arcas de la AEAT el 3% del precio establecido, salvo que el vendedor acredite como ahora veremos que es residente fiscal en España.
Estela compró un piso en Barcelona por precio de 345.000€ a un británico, identificado en la escritura notarial como sigue:
 
“Don Arthur Smith, mayor de edad, de nacionalidad británica, de profesión empresario, soltero, residente en España 08870 – Sitges Calle Llum, 2 y NIE (Permiso de Residencia Comunitaria en vigor) *******”.
 
La Administración Gestora competente de la AEAT, tras inicio de procedimiento de comprobación limitada, giró a la compradora liquidación provisional por importe de 11.958€ (10.350€ de cuota y 1.608€ de intereses de demora) por el concepto de Impuesto sobre la Renta de No Residentes, retenciones en la adquisición de bienes inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente (modelo 211). 
La adquirente, que por lo visto tenía obligación de retener e ingresar en la AEAT el 3% sobre el precio pagado en la adquisición, omitió dicha obligación.

Nuestra querida Estela, frente a la notificación de la AEAT primero alegó, luego recurrió (en reposición), más tarde presentó reclamación económico-administrativa (TEAR) y finalmente volvió a recurrir en vía contencioso-administrativa ante el TSJ; todo ello infructuosamentesobre la base de que el transmitente era residente en España, y resultaba de la constancia personal del interesado (el vendedor) porque tenía la vivienda y una sociedad en España, NIE y de la declaración del Notario en la escritura pública.

Normativa aplicable retención del 3% a personas no residentes

10.2 LGT,

25.2 y 27b)LIRNR

y especialmente 14 RIRN, de la que esbozo lo más significativo a estos efectos:

Obligación del adquirente al que un contribuyente del IRNR le transmite un inmueble sito en España de retener e ingresar el 3% de la contraprestación acordada como pago a cuenta del IRNR del transmitente.

El adquirente no tiene la obligación de retener cuando el transmitente acredite su sujeción al IRPF o al IS mediante certificación acreditativa expedida por el órgano competente de la Administración tributaria. (…)

El obligado a retener debe presentar declaración ante la AEAT e ingresar el importe de la retención correspondiente en el Tesoro Público, en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión. Es el modelo 211.

Si el vendedor no aporta certificación en el momento de la transmisión, ello determina en general la obligación de retener sin que a ello puedan oponerse: datos fiscales o borrador de IRPF a solicitud del transmitente, la aportación de copia del Número de Identificación de Extranjero (NIE), que no hace prueba de la residencia fiscal, ni la manifestación personal del transmitente o la actuación de Notario o Registrador.

 En tal sentido la Resolución de Tribunal Económico Administrativo Central de 6.2.2014, RG 2943-2013, que establece como criterio:

“Si en el momento de efectuarse la transmisión de un inmueble situado en territorio español, el transmitente no acredita ante el adquirente su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributariael adquirente viene obligado, de acuerdo con el  artículo 14  del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, aprobado por Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Si con posterioridad se aportase esa certificación, ello no determinará el derecho a la devolución de ingresos indebidos por la retención efectuada, pues fue una retención debida, esto es, procedente por exigida por la normativa del Impuesto. Y todo ello sin perjuicio, en su caso, del derecho a una devolución derivada de la normativa de cada tributo”.

¿Cómo recuperará el vendedor la retención que le han practicado como no residente a pesar de que es residente, pero no pudo acreditarlo en el momento de la venta?

Si dado que Arthur Smith no aportó certificado de residente fiscal en España, Estela le hubiese retenido, como procedía, 10.350€ (345.000 x 3%), cuando aquél presente su declaración de IRPF (como residente en España) declarará la ganancia o pérdida patrimonial generada con la venta y en la misma declaración de renta podrá descontarse la retención soportada.

En la  Sentencia núm. 722/2018 de 3 septiembre del TSJ Cataluña,  no sirvió para acreditar suficientemente la no sujeción a retención o la residencia fiscal en España los siguientes medios de prueba: 

a) El borrador no presentado por éste de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas correspondiente al ejercicio del año anterior al de la transmisión efectuada.

b) La copia de tarjeta de residente en régimen comunitario, en vigor.

c) la escritura pública de compraventa del inmueble, donde por el notario actuante se identifica al compareciente vendedor como de nacionalidad británica, residente en España con su correspondiente domicilio y NIE (Permiso de Residencia Comunitaria en vigor) Nº correspondiente. 

d) la inscripción en el Registro de la Propiedad

e) la base de datos empresarial E-Informa, en cuyo informe, figura el transmitente como socio y administrador único de una sociedad con domicilio en Barcelona. 

Conclusión/Recomendación

Si compras un inmueble situado en territorio español a un extranjero (o alguien que sepas haya residido fuera hace poco), que manifieste ser residente fiscal en España,  salvo que te acredite su residencia fiscal con el correspondiente certificado de la AEAT, conviene que le retengas e ingreses a la AEAT, vía modelo  211, el 3% de la contraprestación acordada.

No hacerlo así te puede suponer, como le ocurrió a Estela que la AEAT te liquide esa cantidad, más intereses de demora e incluso que te traten de sancionar.

¿Y si el vendedor me trae la declaración de Renta o del IS del ejercicio anterior a la compra, con eso valdría como prueba de que es residente fiscal en España?

Yo no me arriesgaría.
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