Alberto Valiño

Donación del usufructo temporal de un inmueble [Ejemplo]

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Donación usufructo inmueble

¿Qué impuestos se derivan de la donación del usufructo temporal de un inmueble, tanto para el donante como para el donatario?

Veámoslo con un supuesto

Madre, propietaria de una vivienda que tiene alquilada quiere que sea su hijo el que perciba las rentas del alquiler.

Así que va a cederle temporal (durante 5 años) y gratuitamente el usufructo del inmueble.

Algunos datos de la vivienda:
Valor:

De referencia: 200.000€
Catastral: 100.000€
Catastral del suelo: 50.000€

¿Por qué querría donarle el usufructo temporal del inmueble a su hijo?

Para ayudarle económicamente; es una manera indirecta de transferirle fondos a través de terceros.

Si la madre tiene una tributación alta en el IRPF quizás prefiera bajar su tributación media traspasando parte de sus rentas a su hijo.

Tributación derivada de la donación temporal del usufructo.

¿Qué impuestos tiene que declarar el Hijo por tras la cesión temporal gratuita del inmueble?

1.- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (modalidad Donaciones)

*Base Imponible: 20.000€.

Se calcula así: (200.000€ x 2% x 5 -años-)
*Artículo 26.a) LISD Usufructo temporal = 2% x nº de años x valor del bien
#Cuota a pagar: 1.666,22€
#Aunque la normativa autonómica del ISD a aplicar es la de localización del inmueble, en aras de la sencillez aplico normativa estatal.

2.- Plusvalía Municipal.

675€ (50.000€x 45% x 30% x 2% x 5)
Opto a efectos didácticos por la determinación objetiva de cálculo s/107.4 TRLHL, partiendo de que la madre adquirió la vivienda hace más de 20 años por un importe bastante inferior, y me atengo al TRLHL (en lugar de la Ordenanza municipal) porque no he localizado el inmueble en ningún sitio. También aquí juega la regla de multiplicar x 2% cada año de cesión del usufructo.

3.- IRPF

Dado que el hijo tiene el piso en arrendamiento, por las rentas que obtenga tendrá que declarar Rendimiento de Capital Inmobiliario.
Y se podrá deducir como amortización el 3% del coste de adquisición satisfecho, que en este caso ha sido 1666,22 (ISD) + 675 (Plusvalía) =70,24€ en la parte que corresponde con el valor de la construcción (el 50%); o sea, podrá reducir 35,12€/año. No es para tirar cohetes. Consulta V1762-20.

¿Cómo tributa la madre donante?

1.- IRPF

Puesto que la madre dona el usufructo de la vivienda (lo cual puede acreditar con la escritura pública de donación), no tendrá que declarar Rendimiento de Capital Inmobiliario alguno por dicha cesión; y aunque la DGT (por todas V2203-21) considere que ella tendría que declarar en su IRPF, Renta Inmobiliaria Imputada s/85 LIRPF por cada año que dure la cesión, ¡de eso nada!.
Pues la madre es nudo propietaria (al menos por un tiempo) y es contrario al artículo 85.2 LIRPF y al principio de capacidad económica que sea sometida a gravamen por una renta ficticia e imposible para ella. ST TSJ Cataluña 2271/2022 13 de Junio 2022.

Una vez dicha progenitora retome el uso y disfrute por el transcurso de los 5 años, ninguno de los dos (ni madre, ni hijo) habrán de presentar ISD, ni  Plusvalía, ni IRPF por la vuelta a la “normalidad”.
Consultas: V2203-21 y V2476-20.
Eso sí, si una vez recuperado su uso, ella prosigue con el alquiler o a la tiene a su disposición sin que sea su vivienda habitual, declarará Rendimiento de Capital Inmobiliario o Renta Inmobiliaria Imputada, respectivamente.

Conclusión

En el caso descrito, el donante (la madre) no tiene que declarar impuestos específicos por la donación del usufructo temporal del inmueble. Sin embargo, si la madre continúa con el alquiler de la vivienda después de recuperar el uso y disfrute, tendrá que declarar Rendimiento de Capital Inmobiliario o Renta Inmobiliaria Imputada, según corresponda, salvo si la destina a ser su vivienda.

Por otro lado, el donatario (el hijo) tendrá que declarar impuestos por la cesión temporal gratuita del usufructo del inmueble. En concreto, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en su modalidad Donaciones y la Plusvalía Municipal (en su caso).

En cuanto al IRPF del donatario, si este obtiene rentas por el alquiler de la vivienda, deberá declarar el Rendimiento de Capital Inmobiliario y podrá deducir como amortización el 3% del coste de adquisición satisfecho.

Es importante tener en cuenta que la tributación de la donación del usufructo temporal de un inmueble variará según la normativa autonómica aplicable.

Muchas Comunidades Autónomas gozan de reducciones y/o de bonificaciones fiscales en las donaciones de padres a hijos y viceversa.

La donación de inmuebles ha de formalizarse en escritura pública ante Notario para que sea válida.

 

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